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海外置業兩大風險 6招拆局免蝕錢 | 理財入門

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海外置業近年成為不少港人投資出路,但其實陷阱處處,有買家因「樓花」爛尾而不獲賠償,或疑受代理誤導,沒有披露物業估價不足的風險而影響按揭申請。 「隔山買牛」的時候,到底如何不會財樓兩失 ?

撰文:MoneySmart | 圖片:網上圖片

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海外置業風險1:項目爛尾

消委會報告引述一名投訴人陳女士在2015年時,透過香港代理A公司於英國購買一個6.7萬元英磅(約74萬港元)的樓花,當時已支付半數首期,但到2017年陳女士從是次物業買賣的本港代表律師得悉,英國發展商因無力償還債務,已停止興建該發展項目,事後A公司推卸責任,稱不會介入陳女士與該英國發展商之間的糾紛。

消委會指,鑒於個案牽涉複雜法律問題,建議陳女士諮詢法律意見後再作決定。

海外置業近年成為不少港人投資出路,但其實陷阱處處,有買家因「樓花」爛尾而不獲賠償,或疑受代理誤導。

海外置業風險2:估價不足

另一投訴人方先生,在香港參觀一個澳洲物業展銷會,代理公司職員向他推介一個尚未動工的樓盤,方先生便有意購買一間39萬澳元(約237萬港元)的獨立屋。

據職員所述,買家只要有足夠薪金或有100萬港元銀行存款,一定獲批八成按揭。方先生自忖符合有關條件,前後繳交5萬澳元(約30萬港元)作首筆訂金,並認為自己在澳洲申請的31萬澳元(約188萬港元)的物業貸款會獲批。

可是隨後代理公司通知他,當地按揭公司指該物業估價只有32萬澳元,加上按揭保險不獲批,最多只可批出24萬澳元貸款。方先生有感大失預算,認為代理公司從未提醒有估價不足的風險,要求取消合約及退回首筆訂金,消委會跟進下,方先生便獲澳洲發展商退還部分訂金。

掌握6招減低損失

消委會於2017年接獲35宗有關海外置業的投訴個案,雖然「樓花」的價格優惠看似吸引,但落成進度存在很多變數,以下就是消委會提醒的6大注意事項:

1.實地觀察

購買海外「樓花」風險甚高,因此消費者務必定期實地視察物業興建進度及週邊配套狀況,並與物業代理公司及發展商保持緊密溝通。

消費者應參考海外發展商過往的興建項目及評價,留意其業務穩建性。如有親友居於物業所在地,應諮詢對方當地物業市場及買賣手續等具體細節。

2.諮詢律師

即使透過本港物業代理公司購買海外物業,正式買賣合約一般是買家與海外發展商直接訂立,本港法例未必適用,萬一發生問題,可能須按當地司法制度和程序跟進。

正式買賣合約包含多項重要內容,例如分階段支付的物業費用、稅項、律師費、其他雜費及物業落成日期等等,內容複雜冗長,故買家應自行委聘律師釐清與海外物業買賣有關的法律問題,並且留意合約有否訂明未能如期交樓的責任與安排。

3.細閱留位費條款

購買海外「樓花」,消費者一般要先支付留位費,待簽訂正式買賣合約後,該筆留位費會按合約條款歸還,或作為部分購買物業的費用。

支付留位費後,如欲取消交易,或因任何原因沒有履行預留表格訂明的責任,賣方有權按條款沒收留位費。

此外,消費者應該詢問留位費是支付予本港物業代理公司,抑或海外發展商,如交易對像是本港公司,應要求該公司發出正式單據,並妥善保留有關文件。

4.留意物業所在地之物業買賣政策

海外物業之業權、稅制及滙率對計算物業買賣成本影響深遠,消費者要密切留意當地物業買賣政策發展,評估可能出現之風險。

例如英國買樓,樓價全額需於物業落成後1個月內支付,但按揭則需物業落成才可申請;至於澳洲,所有海外投資者都需要得到外國投資審查委員會(Foreign Investment Review Board)批准才能在澳洲購買物業,並需繳付至少5000澳元的申請費用。

5.瞭解本港代理公司的權責

代理海外物業的本港公司一般負責安排銷售工作,然而,此等公司所提供的有關業權、稅制、物業發展前景及市場分析資訊僅可作為參考,消費者不宜盡信。若與發展商出現糾紛,代理公司的介入一般有限,極其量充當買家與海外發展商之間的溝通橋梁,亦有可能以權責有限為由不予跟進。

6.代理是否有牌

消費者可先瞭解處理香港境外物業的地產代理是否受監管的持牌人,如有需要,可考慮向地產代理監管局查詢(熱線:2111 2777)。

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