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海港城見證香港零售業榮枯 九置價值今非昔比

Wendy So

有消息傳出全港最「硬淨」業主九置 (SEHK:1997),日前以電郵通知海港城租戶,2月份基本租金減5成。雖然九置以租務保密協議為理由,拒絕確認消息,只須觀察海港城最近大半年的狀況,便可知道九置面對的打擊有多大,同時可見香港過去十多年的零售業榮境將作階段性結束。

與此息息相關的九置,價值亦將今非昔比。

海港城是香港過去20年零售業的縮影

現時新型冠狀病毒疫情困擾全港,令人憶起2003年SARS危機;香港在SARS過後的經濟得以迅速復甦,內地遊客來港消費的龐大力量功不可沒。而從此之後,香港零售業、餐飲業及部份服務業,逐漸轉向以內地遊客為主導。

香港購物商場不少,但沒有一個能像海港城一樣,成為內地遊客必去「膜拜」的指標城商場。在過去20年,海港城已經進行了數次擴建工程,並把海運大廈、海洋中心及海港城「合體」,發展為奢侈品、中高端消費品及美食齊集的One-Stop-Shop巨型購物中心。當年九倉 (SEHK:4) 分拆海港城及時代廣場等皇牌收租資產,以九置在2017年風光上市,正好引證了這段光輝歲月。

九置前景不敢看好的三大原因

2019年中的香港社會事件,對本港零售業已經是重錘的一擊,誰料到會再來一個肺炎事件,整個局勢須換個看法。雙重的打擊,已不單純是短暫負面因素,而是關係到整個零售業的結構因素,香港已不能繼續全盤倚賴內地遊客消費來支撐;換句話說,香港零售業有可能需全面轉型。

這局面並不利於九置,原因有三:

1.每平方呎租金面對下調壓力

這並非單指九置給租戶們的「應急性」減租優惠,而是關乎九置兩大旗艦物業未來的租戶組合(Tenant Portfolio)。

要知道這地球上付得起天價貴租的租戶並沒有那麼多,當中的表表者是國際奢侈品牌。這些奢侈品牌在港設店的主要的目標是內地客人,香港當然也有大客,但他們的「豪花」程度完全不能跟內地VIP同日而語,如果只靠香港客及非內地遊客的生意額,這些品牌可以把現時的店面直接減7成,甚至以上。

較早前有傳言LV正考慮遷出拒絕減租的時代廣場,另外,普拉達 (Prada;SEHK:1913)亦多次傳出縮減店面的消息。這個走勢延續下去,九置呎租只得往下調。

2.出租率出現斷層

香港有個常見的怪現象,是業主寧願吉舖都不願意減租,直至「吉」了半年或以上才慢慢面對現實,減租招新租戶;這個現象已在海港城出現。根據明報的實地觀察報道,海港城有多個店舖未有開門營業,而且有多達24個舖位封版,究竟是裝修或吉舖不得而知。

3.「莎莎」現象

莎莎 (SEHK:178)是香港社會事件的另一苦主,莎莎營業模式吊詭之處,是就算賣的大部份是流通市面的知名美妝品牌,香港消費者偏偏就是不去買,反過來內地消費者亦不會去光顧在內地的莎莎分店。

假設海港城轉攻港客,其受歡迎程度以至客人消費力能否一如以往,真的是未知之數。可幸海港城及時代廣場地點正中,「旺丁」應沒大問題,能否「旺財」就是個大問號了。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Wendy So 持有九倉 (SEHK:4)股票。

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