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深水埗旺區商住樓 全棟只值億幾?

深水埗欽州街56號明輝大廈,全棟14層連零售商舖放售。
深水埗欽州街56號明輝大廈,全棟14層連零售商舖放售。

廟街酒店以8800萬元成交後,市場再現全棟筍盤,業主又是密密出貨的鄧成波家族。今次位於深水埗旺區全棟商住樓,估值1.8億,兩億有找究竟係咪超值?

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二千呎單位都要1.2億元

放售物業是位於深水埗欽州街56號明輝大廈,全棟14層,地下及一樓屬於零售商舖,樓上住宅共24伙,市場估值1.8億元。

就在明輝大廈委託仲量聯行放售的同一日,市場錄得豪客斥1.2億元承接2141方呎單位成交。成交單位屬於新地中半山名廈帝景園貨尾,據報買家為博裕資本董事霍中丞。論位置,深水埗明輝大廈與中半山豪宅帝景園當然不能相提並論,內地豪客重臨香港,相信亦會優先考慮港島傳統豪宅多於旺區單棟物業。

雖然位處「街坊區」,明輝大廈牌面上有多項優勢,似乎對收租投資者有一定吸引力。明輝大廈對面是區內大型商場西九龍中心及長沙灣政府合署,步行3分鐘可達港鐵站,周邊數條街是知名電器零件街,距離黃金高登商場僅數個街口,至於港鐵南昌站,則要步行約十分鐘,都算是擁有雙站優勢。

明輝大廈對面是區內大型商場西九龍中心及長沙灣政府合署,步行3分鐘可達港鐵站。
明輝大廈對面是區內大型商場西九龍中心及長沙灣政府合署,步行3分鐘可達港鐵站。 (winhorse via Getty Images)

不過明輝大廈地利優勢,同時亦是其升值局限。大廈前邊的欽州街出名擠迫兼有不少小販擺賣,至於附近的電器街,人車爭路及嘈吵聲不絕。與醫局街及海壇街的新興住宅區,明顯予人較嘈雜的觀感。

負責代理的仲量聯行則拋出兩項升值概念,一是市建局快將於深水埗進行地區研究,加快重建工作;二是明輝大廈現時租務情況理想,如改建為學生宿舍,租金有望倍增。

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等待市建局落實舊區重建,十年八年是等閒事,至於學生宿舍,同一條街的創優生活空間,業主年前曾申請改建酒店,似乎定位為青年、學生宿舍叫座力一般。況且內地生通常是合資來港租樓,對周邊環境要求較高,同樣是深水埗,他們可能會選擇醫局街及海壇街的新樓,而未必考慮明輝大廈。

內地生對周邊環境要求較高,同樣是深水埗,他們可能會選擇醫局街及海壇街的新樓,而未必考慮明輝大廈。
內地生對周邊環境要求較高,同樣是深水埗,他們可能會選擇醫局街及海壇街的新樓,而未必考慮明輝大廈。 (winhorse via Getty Images)

要長揸等待舊區重建時機,轉型學生宿舍算盤又未必打得響,較可行出路反而是改建為都會式酒店。深水埗本身是購物旺區,往油尖旺亦便捷,改裝為蚊型酒店,應可吸引遊客入住。近期酒店交投轉旺,說不定這棟物業會吸引酒店賓館投資者承接吧。