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港加息料提速 高盛估樓價挫15%

東方日報
紀惠湯文亮

高盛發表研究報告表示,金管局近期多次入市穩定港元匯率,港元流動性備受關注,該行預計未來三年港息將較一七年下半年增加130點子,較原先預測高出50點子,若要維持現時供樓負擔比率,住宅樓價需要較現時下調15%。

卓百德憂市民供樓負擔

高盛表示,由於市場缺乏主要新盤推出,加上銀行按揭門檻提高及樓價升幅高於薪酬增長,令本年首季度住宅成交量按季和按年分別減少21%和27%。

該行估算購買中小型單位收租的每月有效現金流(即租金收入減去按揭還款)今年首季出現負數,即租金收入少於按揭還款。該行指,未來如果按揭利率升130點子,樓價要相應跌15%,才可達致收支平衡。

該行維持樓價未來幾年跌15%的預測,惟今年或有5%升幅,維持新鴻基地產(00016)「買入」投資評級,但把恒基地產(00012)的投資評級由「中性」降至「沽售」,以反映該公司盈利前景較低,發展風險較高,以及短期內難有大幅農地可轉住宅發展等因素。

星級分析員卓百德(Peter Churchouse)則估計,未來十二個月香港銀行同業拆息(Hibor)會升130點子,供樓負擔比率會相應惡化。然而,來自內地的購買力仍然不俗,另方面住宅供應量雖增,但仍較長期平均每年2.4萬至2.9萬個單位少,這些都利好樓價。

雖然租金回報可左右買家入市意欲,但卓百德認為,小型住宅單位的按揭利率需要高於租金回報率逾200點子,才會引發樓價明顯調整信號。以目前小型住宅租金回報率達三厘或以上來看,按揭利率即使升至3.75厘亦難以觸發樓價大跌。特別是目前市場租盤缺乏,租金可望維持在較高水平。

湯文亮:有樓人士當然睇升

紀惠集團行政總裁湯文亮卻認為,不少剛購入物業或打算短期買樓的人當然看樓價會升,但現實是否如此就有待證實。

他指出,這情況正與樓市辣招開始的時候相反,當時不少賣了樓的人亦深信樓價會跌,但那只不過是他們的意願,樓市並無下跌。

資深投資者吳龍飛指,近日連沙田細單位呎價都炒高至1.8萬元,直言香港樓市已「畸形」,預期樓市十月之後勢必回落。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則料,今年第二季後中原城市領先指數有機會上升至185點,而第三季隨着銀行加息等因素,或會出現調整,惟整固後可於第四季重踏升軌,至年底可重返185點水平。

星級分析員卓百德