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港匯弱勢資金流走 2022年香港樓市有無得升?

沙田第一城

美國明年或加息,港匯弱勢,資金似乎有流走跡象。在全球收水下,資金撲向物業資產市場趨勢會否有變,近日二手樓市出現減價及低價盤,香港樓市有泰山崩於前而色不變的抵跌力?

港匯最新貼近7.8水平,反映港元持續偏弱。踏入2022年,外圍市場將出現明顯變化。首先美國進入加息周期,美元受惠加息料保持強勢,料本港持續出現資金流走,港元更有機會觸及弱方兌換保證。

銀行體系結餘於10月底已攀升至接近4600億港元,不過,結餘水平已於今年9月初開始向下,至今跌至3200多億港元。有分析料明年年底降至約1000億港元甚至更低,有機會重返去年初疫情前水平。

中原CSI預示樓價向下

以往資金泛濫及利率低,令地產物業備受追捧,如今利率周期有變,資產價格要重新洗牌。近期本港二手市場明顯回軟,有假期效應以外其他原因,而預示樓價的指標已反映未來樓價向下。

根據中原地產數據,衡量未來樓價變動方向的CSI(住宅售價)最新報53.55點,較上周56.73點,下跌3.18點,跌幅12周最大。

反映美國聯儲局宣佈加快縮減買債,以及預期明年加息三次後首周,市場情緒趨向保守,指數向下跌穿55點,進入好淡分界區間。如果CSI(住宅售價)短期內未能重上55點水平,預示樓價繼續高位爭持,卻要下試另一個較低水平。

沙田第一城低市價一成易手

近期於新界及九龍都出現低價及減價個案,例如,沙田第一城兩房單位減價至558萬元,以低市價約10%成交。

單位為23座中高層H室,實用面積約327方呎,原叫價580萬元,原業主移民賣樓,減22萬元沽貨,呎價約17,064元。同類型單位於10月成交價達620萬元,最新造價反映跌價一成。

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何文田樓劈價百萬元

市場消息指,何文田嘉景樓低層D室,實用面積約606方呎,曾花費百萬元裝修,連車位叫價1,100萬元。原業主因移民賣樓,減價104萬元後,最終以996萬元承接,減幅約9.5%。原業主於2018年斥860萬元購入,料無利潤離場。

珀麗灣錄低市價4%成交

近期股票市場出現調整,影響買家入市意欲,二手市場交投減慢,部份業主不惜減價求售。

珀麗灣一個19座低層A室單位,實用面積552平方呎,兩房間隔,原業主於今年4月放盤,叫價680萬元,無人問津,於11月降價至630萬元,最終以628萬元沽出,折合實用呎價11,377元,較市價低約4%。珀麗灣現時平均實用呎價12,819元。

以上低價成交個案,是否反映樓市進入調整期的前奏,仍有待觀察。