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港樓價兩年恐冧30%

高盛預期,美國持續加息對香港樓市構成下行風險。
高盛預期,美國持續加息對香港樓市構成下行風險。

全球利率持續顯著上升,最終將戳破樓市泡沫。事實上,多個主要城市的住宅樓價已進入調整期或預計會大跌,香港亦不能幸免。高盛原預期今年至2024年香港住宅樓價累計下跌約20%,惟其於最新研究報告因應年初至今樓價已挫8%,加上加息壓力不斷,把有關預測調整為累計跌30%,其中今、明兩年各跌15%,之後在低位橫行。

該行解釋,與供樓按揭相關的一個月HIBOR(本港銀行同業拆息)以高於預期的速度上升,今年以來累漲2.5厘,連帶最優惠利率(P)亦見上調,並預計到明年第一季,美國聯邦基金利率將會再加1.5厘,對香港樓市構成下行風險。因加息推高按揭利率,持續拖低準買家和供樓人士的負擔能力,也令投資者於市場消失。故除非宏觀環境轉變或政策支持,否則該行料,住宅交易量會減少,樓價將持續下跌。

削地產股目標價平均4%

該行假設收入沒有上升,普遍住宅用家或可在樓價下跌約20%後恢復負擔能力,但投資者仍會作壁上觀,除非樓價挫達35至40%,令投資樓宇的租金回報率返回過往歷史水平。

在樓價下跌的前提下,將損害地產商的發展物業收益。故該行將其評級的發展商之資產淨值平均下調約4%,將2023至2025年3個財政年度的每股盈利分別下調15%、24%、19%,又料每股派息會出現相應調整,削地產股目標價平均約4%。

紐上季樓價挫4% 再升息

遙遠的新西蘭同受加息之苦,據CoreLogic New Zealand統計,今年第三季當地樓價按季跌4.1%,跌幅為2008年全球金融海嘯以來第二高,並且已是連續6個月錄得樓價下跌,8月和9月分別跌達1.8%和1.5%,若以年率化後計算,9月跌幅更達2.8%,創2019年以來最大跌幅。

為抗通脹,新西蘭央行今年已大手加息5次,最新於昨日加0.5厘,符預期,令指標利率累升至3.5厘。經濟師表示,連續加息未必完全傳導至按揭利率,但預計明年會再加息,直至指標利率升至4.75厘為止,在這情況下,樓價將持續下跌。

南韓首爾住宅睇跌18%

晶片大國南韓的樓市,雖然自新冠肺炎疫情以來表現不俗,惟日資券商野村指出,與香港情況相似,加息令投資者的財務成本上漲,也拖低買家的負擔能力,為樓價下跌鋪路。該行坦言,南韓樓市泡沫處處,全國樓價被高估10%。隨着投資成本開始超過回報,預計未來幾年南韓平均樓價將由高位挫10%,當中首爾住宅樓價跌幅更達18%,跌勢較2009至2014年樓市調整期更迅速。更糟糕的是,該行預計未來幾年南韓樓市呈「L形」橫行,這將加劇通縮憂慮,令家庭減少開支,重創消費。

另外,新加坡本周二亦見低息期完結,多間銀行上調按揭利率,其中星展銀行按息由6月時的2.75厘升至3.5厘,逐步向20年以來的高位4厘進發。外媒引述分析員指出,一旦星洲按息升至4厘,將削減借款人士的可支配收入,從而影響日常生活用品的購買力,將當地的供樓負擔能力推至臨界點,下一步樓價難免下跌。

雖然如此,但仍有人趕在加息前入市。當地媒體報道,海底撈(06862)聯合創始人施永宏上月以5,000萬坡元(約2.75億港元),購入當地植物公園附近的優質洋房。據統計,該企多名高管已先後購入3個新加坡豪宅,部分高管或其家人更已入新加坡籍,惟有關報道未獲該企證實。

高盛調低本地地產股目標價
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