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港股再波動吼收租股太古地產

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太古地產(1972.HK)是香港及中國的綜合地產發展商、業主及營運商。簡單來說分做三個部分:物業投資、物業買賣、酒店投資。

物業投資即是長期持有物業,以持續收取當中的租金,以商廈及商場物業為主,這是太古地產的主要收入來源。而物業買賣即發展物業以出售,賺取其中的利潤。

擁優質資產

香港地少人多,在人口不斷增長、但土地不會增加的前題下,土地必然是有價值的資產,而其中較為優質的地段,資產價值當然十分高,而這些資產在長遠來說,升值的能力往往較普通的資產高。

太古地產有物業投資及物業買賣部分,而無論在收入及盈利貢獻方面,大部分來自物業投資,即收租的部分,就是持有商廈及商場物業,以長線擁有。上圖數據可見,受疫情因素影響,酒店收入減少,而這部分將慢慢因疫情減去而受惠。

用租金收入來劃分,商廈與商場物業的比率大約為6:4比,由於地段優質,不止物業價值能升值,長期租金亦會保持上升。

商廈物業方面,主要有太古廣場、太古坊辦公樓、港島東中心等, 樓面面積總計逾1,000 萬平方呎,租用率極高,情況理想,而這些商廈物業無論在地點以及租金回報方面都是理想的,故太古地產這部分的組合十分優質。

而在商場物業組合方面,主要有太古廣場購物商場、太古城中心、東薈城名店倉等,總樓面面積約280 萬平方呎,租用率同樣極高。由於太古廣場購物商場、太古城中心不止處於優質地段,而且定位是中高級,佔了太古地產商場組合的大部分,可見太古地產無論在商廈及商場物業方面,大部分均是優質資產。

與房託不同

香港有不少房地產信託基金(REIT),領展(0823.HK)和陽光房產(0435.HK)都是其中之一,而這些房託就是持有一個物業組合,收取其中的租金,並且將逾九成的可分派收入,以股息形式派給投資者。太古地產持有龐大的物業組合,而大部分收入都是來自租金,看似有點像房託,但其實兩者並不相同。

首先,太古地產除持有物業收租外,亦有發展物業,即是做物業買賣。而太古地產與房託最大的分別是,太古地產不會被限制要將大部分租金派出,而是可以自行決定。

就近幾年來說, 太古地產不計物業重估的利潤, 盈利大約為七、八十億,而當分派的股息每年約四、五十億,管理層表示派息政策約保持一半的派息率。

對投資者來說這有好有壞,所以投資者要明白各股票的特點,若追求股息現金流,這股就未必是最好的選擇。雖然不少收入來自收租,但派息比率不及房託,而且息率不高。而這股的優勢,除持有優質資產外,亦是往後的發展,因為太古地產不將全部盈利派出,而是保留一半,用作再投資的用途,這會帶動往後的價值提升,以及股息的增長。

內地發展是增長動力

在地產行業中,太古地產不止有規模優勢,而且在發展大型綜合項目方面,有相當的技術及經驗,這亦是此企業其中一個獨特之處。

太古城已落成幾十年,現時仍保持相當質素,而且就算到了今天,外國仍有不少地產商特地到太古城,參考當中的建設模式。這個集合了住宅、商廈、商場的大型綜合項目,交通方便、配套齊備,令內裡成為了自給自足的城市。而這種發展大型綜合項目的能力,正正是太古地產的優勢。

往後較大型、能為太古地產帶來較大增長的項目,都是來自中國及外地。太古地產將在香港發展大型綜合項目的技術與經驗,應用於中國,分別於北京、上海、廣州、成都的優質地區,持有多個大型綜合項目的權益,當中不少已落成,成為太古地產的重要資產,為其帶來持續而理想的租金收入。

太古地產利用本身的優勢(這只有少數地產產擁有的優勢),去不斷複製過往在香港這類大型複合式項目,在中國不斷發展,相信長遠仍是繼續,成為這企業的發展動力。

除中國外,太古地產亦有在美國發展,成功發展邁阿密Brickell City Centre 綜合發展項目,樓面面積達400 萬平方呎。可見,管理層仍將這企業,定位為持續發展,並不是單純持有原有物業收租。

投資策略

太古地產持有優質的物業組合,加上定位於中高檔次,當中的租金回報亦理想,加上物業組合有相當價值,長遠計的租金會保持上升,當然中短期一定有上落。

另外,由於太古地產有發展大型綜合項目的技術與經驗,這是獨有優勢,無論是發展中國又或是外國的項目,都能為太古地產帶來理想的回報,亦會令往後的總租金收入不斷向上。

因此,太古地產有相當的質素,是不錯的優質股,長遠投資有一定回報。

近年疫情影響,令部分業務如酒店較弱,商場的租金也略受影響,但疫情慢慢減去,預期經營環增將慢慢好轉,收入將會因此提高,這企業將會因此而受惠。

現時股價合理,投資者可分注投資,買入後等疫情減退,加上這企業本身仍有基本增長力,企業價值會慢慢提升。這股是平穩增長及收息型,適合中低風險的投資者。

(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)

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