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熱愛加園│禁外國人買樓 考驗加拿大樓市(朱慕真)

禁外國人買樓 考驗加拿大樓市
加拿大銀行界預期,4.25厘是本輪加息周期的峰值。

2023年,加拿大將會推出一系列地產買賣新法例,最令人關注的是2023年1月1日起,加拿大將禁止海外買家買入住宅物業兩年至2024年底,有關法例亦同時禁止非加拿大人以公司或其他合資單位,以任何形式買入物業,違者包括協助購入物業人士,最高罰款10,000加元及強行賣出相關物業。

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此外,聯邦政府亦會於 2023年1月實施Anti-flipping tax(包括assignment sales),以針對持貨不夠1年而轉手賺錢的投資者,政策目標是要穩定樓價。投機行為會增加樓市波動,向炒家收稅既可減少炒賣活動,亦令炒家賺錢之餘,需要對穩定樓市作出貢獻。相關稅項仍有待公佈,但實施是事在必行的。

卑詩省2023年亦有一些新政策。以往買家只可以買樓花的時候,有7日冷靜期,即買賣雙方簽了買賣合同7日內,買家可提出無條件終止合約。明年起,卑詩省將實施The Home Buyer Rescission Period(HBPP)。大部分住宅2手買家獲得賣家accepted offer之後的3個工作天內,可提出終止買賣合約。不過,HBPP並非如買樓花的7日冷靜期般,可零成本取消合約,而是需要向賣家支付合約價的0.25%作為費用,例如一個價值100萬的物業,取消交易需要支付2,500加元。

政策原意是在市旺的時候,買家往往為了搶單位,不惜一切subject free買入住宅,結果無做足due diligence,例如確定按揭、業權查證及驗樓等,最後無法成交,買家損失慘重。HBPP提供 3個工作天的取消合約機會,最少可以為無做足準備的買家減少損失。不過,以今日的樓市,這個政策有點不合時宜,大家唯有拭目以待明年的執行情況。

卑詩省現時的樓市,似乎並未因加息因素造成嚴重負面影響。就以10月份為例,The Real Estate Board of Greater Vancouver(REBGV)10月份住宅樓宇成交量為1,903宗,較去年同期3,494宗大幅下跌45.5%;但相對上月的成交數量1,687宗,則回升12.8%。

加息周期展開 添變數

供應方面的壓力輕微下降,無論是整體或新掛牌數量均出現減少。根據溫哥華Multiple Listing Service(MLS)所有住宅2022年10月新掛牌量為4,033間,較去年同期再跌0.4%;較上月的4,229間則下跌4.6%。10月所有住宅掛牌量為9,852間較去年急升22.6%,但相對9月的9,971間減少1.2%。

價格方面的壓力也不大。MLS Home Price Index 10月份所有住宅(包括獨立屋、城市屋及分層單位)綜合指標價格為1,148,900加元,較去年同期1,125,200加元增加2.1%。相對9月1,155,300加元則微跌0.6%。賣方仍具有一定持貨實力,買賣雙方角力大致仍維持均衡,成交價格未出現大幅下滑。除非供應大幅增加,現時仍未看到樓價有大跌之虞。

不過,明年加拿大樓市能否平穩發展存在不少變數。加拿大今年3月開始邁出加息步伐,3月至今6次議息合共加息3.5厘,令指標利率由0.25厘升至3.75厘。下次亦是今年最後一次議息會議在12月7日執行,市場估計加幅為25或50點子,指標利率將升至4或4.25厘。

加拿大銀行界預期,4.25厘是本輪加息周期的峰值,而4.25厘估計至少維持到明年第3季,最快第4季才可能出現減息。加息見頂令到買家成本上升期完成本是好消息,但明年推出限制外國人士買樓的政策將導致買家數量減少,高成本及少買家勢必令住宅需求下降,這些負面因素對加拿大樓市將構成重大考驗。

Betty Chu朱慕真

卑詩省持牌地產顧問

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