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熱愛磚頭│供樓負擔大增 英國樓仲有冇得升?(李紫晶)

供樓負擔大增 英國樓仲有冇得升?
英倫銀行對前景發出悲觀預測,警告通脹在10月時可能超過10%。

英國物業投資者的高光時刻仍然持續。當地最大房地產網站Rightmove公佈,4月房地產平均掛牌售價(asking price)按年上升9.9%至360,101英鎊。其實,首三個月平均房價已升19,082英鎊,是有史以來季度最大升幅。房價已經連續三個月創新高,每月平均上升1.6%(約5,537英鎊)。而首次置業者市場的房價也同樣創新高,每套平均220,466英鎊。

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綜觀英國全國,所有地區的平均掛牌價在4月都比去年同期高。統計顯示,目前英國53%的房產售價等於或高於最終要價,同樣是有史以來的新高。售樓所需時間由2019年前平均67天減至現時33天,3年減少逾半,顯示需求極為旺盛。

Rightmove之外,英國最大的抵押貸款機構Halifax亦公佈最新英國房價指數,4月平均房價上升1.1%至286,079英鎊,連升10個月,是2016年以來最長升浪。Halifax表示,雖然疫情對經濟造成影響,但過去兩年英國房價已上升超過47,500英鎊,是過去5年半的紀錄。

英國房價今年仍持續上升主因是供求失衡仍未解決,待售房屋數量不足以滿足需求。英國在3月中開始取消新冠入境限制,有實力的買家在解封後大增,但待售房屋卻持續下降。同時,不少買家爭奪同類房屋,如疫情後工作主流方式改變,結合遙距及辦公室的混合工作模式(Hybrid Working)越加普遍,推動置業者更偏愛面積較大的房子,需要有陽台或花園,甚至兩者兼備。

根據另一家房地產網站Zoopla的數據,潛在購房者的需求比過去五年平均數目還要高出58%。雖然可見將來供求仍然失衡,但房屋供應開始增加,放售房屋的數量亦較去年多,反映現時價格吸引了更多業主放盤求售。上月增加的房屋供應量較過去5年平均增加了5%。此外,買家向中介諮詢的數量較與去年印花稅假期狂潮時下降了16%,顯示樓價上升速度正減緩。

經濟前景趨悲觀 通脹未見頂

經濟方面,英倫銀行對前景發出悲觀預測,警告通脹在10月時可能超過10%,因英國能源價格上限將提高約40%,勢必加劇物價上升速度。家庭實際可支配收入今年可能下跌1.75%,是1964年以來第二大跌幅。英倫銀行雖然維持今年經濟增長3.75%的預測,但預期第四季經濟下跌近1%;明年GDP將收縮0.25%;2024年經濟估計繼續停滯,增長率僅0.25%。

英國3月消費者物價指數(CPI)按年升7%,創30年高位。明日(周三)將會公布4月通脹數據。市場預期,4月通脹按年升9.1%,將會是1980年以來最高水平。為應付通脹,英倫銀行月初已調高利率0.25厘至1厘,這已是連續第四次加息。市場預測6月再調高0.5厘;到了2023年底升至2.75厘,意味着期間要加息1.5厘。

經濟前景日趨悲觀,通脹未見頂,利率持續升,購房者負擔有增無減,紫晶相信,即使樓市供不應求,英國樓價難以複製首四個月的雙位數升幅,今年餘下日子最多只會有單位數的升幅。除非有低水的樓盤或者有新基建推動,紫晶暫時只會作壁上觀。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出

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