熱愛磚頭|地產遊戲規則改變的方向(李紫晶)

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地產遊戲規則改變的方向
對香港房地產投資者來說,近期「遊戲規則已改變」這句話是一個重要提示。

對香港房地產投資者來說,近期「遊戲規則已改變」這句話是一個重要提示,需要觀察所有房地產市場參與者的反應,以評估未來發展方向,修改投資策略。

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不要看輕中央對房地產政策的說話,「房住不炒」提出已數年,即使疫情亦未能令政策改變。主管港澳事務的副總理韓正今年3月「兩會」期間會見港區人大代表時說:「解決這個(香港住房)問題,難度是很大,但總要有開始的時候」。

政府近期放風推出不少增加土地供應的措施,包括降低新界祖堂地轉售門檻、強化去年推出的《土地共享先導計劃》吸引發展商開發農地、特首透露有意修改《城市規劃條例》簡化土地改劃程序等,顯示政府今次更有決心利用「公私營合作」開發更多新界農地,解決土地供應問題。

同時,政府亦會推出新招,幫助發展商參與市區重建。近期傳出政府有意修訂「強拍條例」,樓齡50年或以上的舊樓,強拍門檻由80%業權降至75%甚至70%。另外,市建局研究了4年的油麻地、旺角規劃亦在上月底出爐,大量重建項目將推出。

能否增加供應 看政策進度

看來政府的策略是,給予發展商更方便參與更多市區重建項目,以此換取發展商讓出更多新界土地,以興建更多資助房屋。究竟政府的策略是否如紫晶所料,明天發表的施政報告將會透露更多資訊。由於恒地(012)新地(016)是新界農地兩大地主,合共持有逾70%土地,兩大發展商的態度,將是政策成敗關鍵。

政府現階段的行動相對以往更加積極及徹底,但能否增加土地供應,便要看新政策的進度及發展商的態度,多看一年應可掌握。「土地共享先導計劃」推出1年只有三宗申請,發展商反應強差人意。如今市場吹風政府可能引用條例收回私人土地,權衡利害,識做的發展商應更積極參與計劃。如果短期內有更多大型發展商申請,便代表「遊戲規則已變」。

我們還要留意近期發展商推盤的態度,大型發展商大都採用「吊高來、唔憂賣」的策略,只要市場氣氛暢旺,加價絕不手軟。若市況轉淡,大多延後開盤或喞牙膏式賣樓。如果中央真的約談發展商,不妨看看最近新盤定價有否稍為忍手。香港樓價走勢跟一手樓訂價有莫大關係。不但本地龍頭發展商要留意,內地發展商因較易掌握內地資訊,在香港賣樓的推盤價也值得參考。短期內在將軍澳、元朗及火炭均有逾千單位的大型新盤供應,可反映發展商對樓市及配合政策的態度。

如果政府在上述土地政策落實順利,發展商也誠意配合,不用等待新供應到來的一天,前期種種變化已能改變樓宇買賣雙方的預期,從而反映在樓價上,紫晶亦認為,樓價在可見將來不會大升,更大機會的是微升微跌。不妨多觀察一會,再考慮買甚麼或賣甚麼。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出

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