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熱愛磚頭│投資內地物業的風險(李紫晶)

投資內地物業的風險
中國銀保監會主席郭樹清說:「炒押注房價永遠不跌的人,終會付出沉重代價。」 (Barcroft Media via Getty Images)

近期最觸動內地物業投資者神經的事,首推中國銀保監會主席郭樹清說:「炒押注房價永遠不跌的人,終會付出沉重代價。」今年3月郭主席已指出「房地產是金融體系最大的灰犀牛」,今次發話更見嚴厲!既然高級官員連番警示,我們今期便好好檢視現時投資內地房產的風險吧!

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紫晶認為,郭主席宏觀大局,他所說的風險應始於發展商過度借貸囤地,一旦發展商資金錬斷裂,可以擊潰金融信貸系統。對我們小投資者而言,最直接的影響應是樓盤爛尾。也見過有發展商資金不足,雖未至於爛尾,但卻巧立名目加收費用,例如說工程後期發現建築面積比賣樓時多了一點,硬要買家補付數萬元樓款,到時肉隨砧板上,不付款不交樓。若不幸遇上這些問題,事後能補救的機會不大,唯有事前小心選擇有實力的發展商。

避開重債發展商

有些發展商規模很大大,但資產負債比率超高,一定要識避開。既然中央已發出三條紅線的指引(越線警號為剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%,以及現金短債比小於1倍),最低限度都要揀全部達標的發展商。否則若發展商劈價賣樓以求達標,會引來前一輪買家維權,拖累整個樓盤形象和價格走向,實無妄之災。

防範發展商風險外,也要防一防太多炒家的入市的樓盤。若樓盤炒家多用家少,就算有樓收也可以中伏,因為內地很多樓盤以毛坯狀態交付,兼且租金回報不高,炒家收樓後一般不會花錢將房子裝修出租,寧願將單位空置等待升值。如果樓盤十室九空,會形成惡性循環,令真正用家卻步。所以買樓前須先評估一下該區是否有用家支持,鄰近如果有學校、商場、市場等相對較安全。

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為了規避以上風險,有些人喜歡投資二手物業,好處是以現狀購買,不用靠估,而且內地的二手物業大多比一手樓便宜,成交期短,可以早日入住或出租。但投資二手物業也有另一些風險,那便是交收風險。買二手物業支出比一手樓多,要將所有支出加起來,才能確定實際支出。

簡單來說,二手樓賣家需繳付約 5%的增值稅,看持貨年期也可能要繳付20%個人所得稅,還有城市維護建設稅、教育附加費、2%至3%物業代理佣金等。很多時賣家會要求買家繳付前述所有款項,買樓前必須查問清楚。

話雖如此,紫晶試過一單二手交易,買賣雙方連同代理三方,由議價到簽署買賣合約都掌握不到準確的增值稅和個人所得稅稅款多少,真的是靠估,直到雙方相約在國土局登記交易和更新業主紀錄,才得知稅款實際銀碼。最考驗賣家膽量的是先更新紀錄後收錢,去完國土局才去銀行轉賬樓款,整個交易流程實在有太多漏洞和風險。而且二手物業一般較一手樓估價低,較難獲得按揭。總之,內地房產交易相關法規的確未臻完善,投資者真的要保持戒心。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出