熱愛磚頭│樓市兩極化 買樓要識揀(李紫晶)

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樓市兩極化 買樓要識揀
一如1月初時預料,香港樓市近月迎來一波反彈,三、四月整體樓市暢旺了不少。

一如1月初時預料,香港樓市近月迎來一波反彈,三、四月整體樓市暢旺了不少。如果能在農曆新年前,趁個別業主年關難過時,買到低水筍盤,加上近期整體的樓價反彈,1000萬住宅有百餘萬的賬面升幅絕不出奇。可惜,身邊還有朋友堅持等待樓價進一步下跌,寧願繼續捱貴租和業主隨時收樓的風險,實在有點不值。

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然而,本輪樓市反彈主要集中在1000萬樓價以下的物業和一些較罕有的優質豪宅,因此有些業主完全感受不到樓市暢旺氣氛。例如有兩位朋友分別持有三千多萬位於新界區的豪宅,他們都大吐苦水說放盤接近兩年,不但沒有客人還價,看樓參觀的次數也寥寥無幾,現時只有期望香港跟大陸通關後,能夠遇上有興趣的內地買家。

不過,紫晶坦言,友人們的豪宅處於新界的住宅區,較難吸引外區客,大銀碼的物業在本區成接力不足,形成有價無市的局面。另一方面,內地客喜歡集體行動,加上一手樓盤的發展商能夠提供種種高成數按揭計劃、甚至先住後買等優惠,就是計劃買新界豪宅的內地客已被發展商搶去大部份客源,所以紫晶建議友人如想早日出貨最好減價吸客。

事實上,買新界一手豪宅中伏機會十分高,去年大埔比華利山別墅售出物業蝕讓比例超過八成,上水天巒11宗成交更全部蝕讓離場,完全享受不到香港樓市升幅的黃金十年。天巒獨立屋今年有數宗成交反映跌勢未止,呎價更低至實呎11,500元。不同有林鄭Plan照住的千萬元以下物業,新界大價樓暫時冇運行,有意入手新界豪宅的準買家要審慎行事,最好先看看政府未來發展東北的計劃。

了解新區規劃有着數

以另一角度看,前述以實呎11,500元買入天巒的買家,應該已熟知政府發展古洞的計劃,紫晶深信這幾名買家10年後必然不用蝕讓離場,甚至能賺過盆滿砵滿。何解?因為上周新鴻基地產以86億元,投得首幅出售的古洞發展區住宅地,中標價高於市場預期上限44%,項目以中小型單位為主,日後落成估計也要賣實呎2萬元以上,僅一條馬路之隔的豪宅又怎會平過這些中小型單位?新地一向投地不算進取,今次如此大手筆,是否要在古洞建立有如元朗Yoho王國?如今高價買地以奪得先機。客觀而言,按政府規劃,古洞日後是雙鐵滙聚之地,潛力的確可看高一線。

以上種種情況,旨在說明買新區豪宅可以蝕入肉,也可一飛沖天,端視乎時機及對新區規劃了解程度。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出