雅虎香港財經 熱愛磚頭│英國中小學學區房投資策略（李紫晶）
有一位好友在香港持有四個中價住宅物業，最近賣掉兩層，打算一家三口移民英國，餘下兩個物業繼續出租，以供養他們移英後的生活。賣掉兩層港樓，手持千多萬現金，老友構思先買一套獨立屋自住嘆吓，之後再買五至六間排屋出租，全部不用按揭，四十出頭便可靠兩地租金過着優哉悠哉的富足生活。純以資產分配角度而言，這部署能分散風險，進退有據，紫晶十分認同。
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香港人醒目識計數，估計越來越多港樓贏家會收割一點本地投資，轉戰其他地方，所以雖然近日香港樓市轉旺，但紫晶認為，買本地樓要自住才值得考慮。話說回來，老友夫婦二人乃行動派，2月作出決定，3月已透過本地的海外物業代理，看中了一所位於英格蘭北部柴郡（Cheshire）東面的Sandbach全新獨立屋，距離曼徹斯特45分鐘車程，售價30餘萬英鎊，正準備越洋落訂，4月底便可飛去收樓兼入住。
念着多年交情，紫晶極力阻止老友未親身看樓便落訂，原因是老友從未去過英國，不知日後能否適應；二來既然老友本身沒有特定目的地，紫晶建議他們可按目的制定一個更有利的方案來開展人生下場。老友目的有三：第一是轉換居住環境；第二是在英國買樓收租；第三是為現時就讀中一的女兒找學校。其實，這些都是很普遍的移民目的，既然沒有心儀的地方或學校，不如先選擇好學校開始吧！
在一流學校網搵平樓
跟香港校網相若，英國名校區的物業價值也是比平均英國房價高出不少。英國按揭公司Trussle在2019年利用英國的公立學校的優劣，排名做了一項調查。根據這個排名將相關學校的703個郵政編碼（Postcodes）分類，發現郵編排名前列的的房屋平均價格為446,919英鎊，比英格蘭的平均房價（251,000英鎊）高195,919英鎊，貴78%。就算當時英國經濟受到脫歐問題困擾，這些尊貴的郵編房價仍然有4%升幅，可見一流公立中學附近的房子享有一定溢價。
不過，好學校配高溢價房子並不是理想的收租選擇，好像老友的個案，應選擇好學校而附近房子價格最低的那些入手。所以把一流公立中學篩選出來後，再按房價高低排名，那些排名前十位的優質公立中學全在倫敦範圍，根本不用考慮。
反而，在榜末的一流公立中學而樓價便宜地區便是目標。設於最便宜樓價的優質公校有西約克郡的Carlton Bolling college，平均樓價£99,790，第二及第三名同樣是西約克郡的Feversham Academy（£99,790）、Dixons Kings Academy（£105,323），十大便宜地區之中，還有多間位於Bradford 的中學。
如果在這些地區置業，便可用該區地址試行申請入讀這些優質學校，逐步開始買樓收租，可同時兼顧子女的學業前途和物業投資收益，是頗為兩全其美的選擇。
無論如何，以香港人的靈活及魄力，在英國建立收租事業一定大有作為，現階段最重要是走好第一步，來一個美好開始！
李紫晶
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/
本欄隔周二刊出
