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熱愛磚頭│英國業主面對長租公寓挑戰(李紫晶)

·4 分鐘文章
英國業主面對長租公寓挑戰
倫敦的租金不單回到疫情前水平,更創下紀錄新高。

上期總結英國樓市升幅強勁(+10.4%)兼租金升幅顯著(+5.6%),是難得的好時光。今年開局也不弱,英國房價在1月份上漲0.8%,是2005年以來最大升幅;租金上升速度更快。

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根據房地產中介網站Rightmove的數據,倫敦以外地區的租金叫價比去年同期高出9.9%,平均每套房子月租1,068英鎊,倫敦則為2,142英鎊。由於在職人士和海外留學生逐漸重返工作地和校園,倫敦的租金不單回到疫情前水平,更創下紀錄新高;租客需求比去年同期增加32%,可出租房子數量卻減少了51%,因此該網站估計租金年內還有5%的增幅。

去年1月,紫晶在蘇格蘭買入的半獨立屋升幅也有9%,租金升幅超過10%,最重要是此項投資給在英國讀大學的子女一個很好的經濟實例,明白持有優質資產可以抵禦通脹;子女最初怕麻煩而反對置業,現在親身感受生活成本不斷增加,慶幸自己不用捱貴租之餘,還可考慮向租客加租,慢慢掌握到適當的理財態度,這個認知比金錢進賬更寶貴。

不過,世事豈會盡如人意,另一個在劍橋的出租物業去年不幸遇上租客欠租,損失大半年租金之餘,還要代付清潔費及電費,令紫晶認真地分析英國的租務市場是否仍然值得加注,有些發現值得與讀者分享。

首先,建議業主為現有出租物業購買業主保險,如有欠租可由保險公司承擔部份損失,保險費約160至200英鎊,雖然會令租金回報減少,但考慮到英國租務市場發展日後只會對業主更多約束,現在當買個安心吧!

事實上,租金回報率的確是有明顯下降趨勢,其中一個很重要的原因是出租物業本可享有40%按揭利息支出的稅務寛減,但由2021年開始已減至20%。

承造大量物業按揭的Nationwide Building Society在最近的報告計算了具體差別,20萬英鎊的物業如以75%按揭及還息不還本的情況下出租,月租800英鎊,扣除稅務及一般雜費,2021年前每年回報有2,160英鎊,2021年後只餘960英鎊,再加上息口趨升(英國已經連續兩個月加息四分一厘),若仍要供樓的英國收租業主,真的要認真計算一下。

去年投資額疫市新高

在英國買樓收租的業主,近年出現了強勁的對手──長租公寓。過去兩年,本土及外來的企業紛紛湧入,令英國長租公寓市場發展迅速。長租公寓是指那些Build to Rent的項目,包括學生宿舍、養老住宅以及服務式公寓。

《金融時報》最近報道,英國build-to-rent市場近年快速擴張,2021年吸引了41億英鎊的投資額,創歷史紀錄,完全無懼疫情困擾,參與的有本地和海外巨企,包括澳洲銀行麥格理Macquarie、英國保險巨頭Legal & General、美國高盛、英國百貨公司John Lewis等、萊斯銀行。我們熟悉的李嘉誠也有參與現時英國最大的長租公寓項目,在倫敦溫布頓公園地皮,興建8,000套長租公寓。

長租公寓是私樓業主的直接競爭者,建議投資者在英國買樓收租前,一定要查清楚附近是否有在建的長租公寓的項目及其目標客群,要盡量迴避。現時以倫敦為重心的東南部最多長租公寓,然後是以曼徹斯特城、利物浦為中心的北部,謝菲爾德、伯明罕、里茲等城市也有小量分佈。

競爭之外,長租公寓是否也能為我們帶來一些機遇呢?下期再探討。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出

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