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熱愛磚頭│英國樓市的Goldilocks時光(李紫晶)

英國樓市的Goldilocks時光
無論11月及12月數據如何,以成交量計算,2021年應是14年來英國樓市最熾熱的一年。 (Daniel Lange via Getty Images)

2021年過去,英國的房價走勢大致如紫晶所料,年初至年中急升,年尾升幅逐漸緩和。英國政府最近公佈截至去年10月的數據,整體房價比上年同期升10.2%,但較9月下跌1.1%,10月成交量也比9月下跌52%,即是如煙花綻放的房價和成交量已於去年9月出現(印花稅假期9月底完結)。

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無論11月及12月數據如何,以成交量計算,2021年應是14年來英國樓市最熾熱的一年。英國房地產網站Zoopla初步估計,去年每16間房子,便有1間易手。

紫晶在去年9月的文章建議,不論是移民抑或投資的朋友應好好利用最後一季的喘息期置業,因為幾個大環境因素(包括息口偏低、置業需求旺盛、因疫情導致房子供應短缺,以及通脹不斷推高建屋成本等)仍然主導大市,今明兩年房價應該還是會上升,只是升幅不會像2021年般急速。

從另一個房地產網站Rightmove提供的買賣、叫價等數據亦可看出端倪。今年1月初房子的叫價比去年12月上升0.3%,按年升7.6%,平均每套房子叫價341,019英鎊,是5年來最大升幅。潛在買家的查詢量亦比去年同期升15%。相反,放盤量卻創了有數據以來的新低,每間中介行平均只有12間房子在售!

因此,住宅去貨速度很快。去年1月要成功出售房子平均需時65天,去年底時只需要39天,可見房價上升勢頭延續。大家最關心的倫敦房價升幅沒有整體樓市那麼高,按年上漲4.2%;房價升幅最大的前三名地區分別是Exeter/Plymouth等西南部(+11.6%)、Newcastle/Duram等中東部(+10.4%)以及Southampton/Brighton等東南部(+10.2%)。

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仍可賺取樓價升幅

由於供求失衡,估計未來兩年大部份業主仍可繼續賺取樓價升幅,如果同時能夠享受租金升幅,便更完美了,而事實的確如此。根據最新的租金走勢,去年入市的買家確實賺取了這雙重回報。

英國法例規定,凡因出租物業所得的按金,必須交由政府核准的託管公司管理,業主不能私自保存,其中The Deposit Protection Service 為最大的託管公司,所以該公司能夠從按金進出準確計算租金走勢。

該公司公佈去年英國租金升幅5.3%,升幅顯著,每間物業平均租金737英鎊,其中獨立屋升幅最多(平均租金1,437英鎊),公寓型房子升幅最少(平均租金810英鎊);此外,租金升幅十分全面,全英所有地區均錄得升幅。租金升幅最大的地區同樣是英國西南部(+6.92%),第二是約克郡(+6.59%),第三位東北區;倫敦升幅則是4.86%,有快速復原之勢。

看來從去年開始至未來兩年,是英國物業投資者的高光時刻,就好像是經濟學提出的Goldilocks situation(高增長、低通脹),投資者要好好把握。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出