熱愛磚頭|英推新招利租客 業主要留神(李紫晶)

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英推新招利租客 業主要留神
英國政府上周五宣布放寬出入境限制,10月half-term holiday出境遊的預訂量急升兩倍。

英國8月住房租金比去年同期升了5%,是2008年以來最大升幅,無疑是對房東一大喜訊,因為數據反映了英國租務市場正走出疫情陰霾,雖然此刻租金水平仍未能返回2019年的高位,但不用持續減租同時亦代表欠租的情況持續改善,收租佬可暫時鬆一口氣。

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只是現在看來租金急升是由多個短期因素帶動,包括政府鼓勵買樓措施推高樓價,業主眼見疫情削弱了租金回報,不少選擇轉租為售,又或者將長期出租的物業改為短期渡假屋,以應付激增的本土旅遊需求,最終減少了長租單位的供應,才會推升了租金。

紫晶估計,近數月完成交易的投資者將會陸續出租單位;因疫情而延誤的新屋供應亦會加快投入市場。英國政府上周五宣布放寬出入境限制,10月half-term holiday出境遊的預訂量急升兩倍,相信投資者將重新選擇長租形式,出租單位供應便再次增加,租金亦會穩定下來。因此,現時業主不用因短暫的租金急升而太興奮,租金平穩上升已經於願足矣。

再給業主們一個利好消息,就是英國物業按揭的低息戰持續,有銀行推出兩年期0.79%定息、六成貸款額的按揭計劃。香港現時按揭息口約1.36%,雖然已很低但還是遠遠比不上這個超低息震撼。

本身已有按揭借貸的業主可認真考慮轉按,因為供樓成本如此便宜,就算租金不再急升,買樓收租仍然大有可為。不過,在租金回報率上一定要抓緊不放,沒有賬面8厘回報絕不考慮,因為在英國經營收租事業,賺的不是easy money,相當勞心勞力。而且英國政府將不斷加強監管租務市場,營運成本還會繼續增加。

欠租可獲60天喘息期

在英國做房東,法例要求需為物業提供能源效能證書(Energy Performance Certificates)以及每年為燃氣設備提供燃氣安全證書(Gas Safety Certificate)。去年起,法例還要求每五年僱用合格人員進行電力裝置檢查,又要提供電力裝置報告(Electrical Installation Condition Report),檢查費150至200英鎊,維修費可多可少,平均都要500至600英鎊。

今年5月又有一項影響房東的債務暫緩計劃(Debt Respite Scheme (Breathing Space) Guidance for Creditors)實行,訂明債仔(即欠租的租客)可獲長達 60 天喘息期,其間大部分債務利息和費用可獲凍結。如果債仔有心理健康危機(顯然業主都會有),喘息期還可再延長。總之由租客欠付租金起計算,往往需要超過10個月才能收回物業,業主聽了真的一額汗。

新規管年年有!據聞明年有新的消防安全條例出台,加上剛上任的房屋社區及地方政府事務大臣Michael Gove作風比較勇於革新,很可能在保障租客權益方面會多下功夫。在英國想做業主收租,最好有做多做大的志向,如果只有一兩間收租物業,與需要付出的精神和金錢相比,實在不化算。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出

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