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熱愛磚頭│賣樓後再投地產四招(李紫晶)

·3 分鐘文章
賣樓後再投地產四招
每種生意都有盛衰期,物業投資也不例外。

上期談到友人擁有的烏溪沙豪宅放盤已久仍未賣出,近日終於趁豪宅市場熱哄哄之勢成功出售。朋友2015年時以2,300萬元一手購入,持貨6年,以2,700萬元賣出,賬面賺400萬元。紫晶恭喜友人,但老友不以為然,因為香港置物成本高昂,當初購入物業時付印花稅100萬元、裝修100萬元、5年供樓利息300萬元、代理佣金和律師費30萬元,所以完全沒有利潤可言。雖然物業提供自住功能,但偏偏現時新樓的管理費及車位租金超貴,單單這兩項加起來每月支出已過萬。如不自住而將物業出租,租金每月收5萬元,但扣了管理費、差餉及物業稅,只餘下3萬元,與每月8萬元的樓按供款相差一大截,因此索性將單位賣出,另覓投資項目。

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除非自主,以投資角度看,這類豪宅真是好看不好食。假設下一手買家數年後以3,100萬買出單位,即十年間物業由2,300萬升值至3,100萬(升值35%),兩名業主也是無利可圖的,大部份賬面利潤歸於庫房和銀行。不禁慨嘆每種生意都有盛衰期,物業投資也不例外,投資本港豪宅的黃金時代可能已過。

既然樓已賣掉,老友便要考慮如何運用套現所得。紫晶跟她分享了一些同樣是減持住宅物業後如何部署的個案,其中一些值的參考:

換市區三房

由於政府未來房屋規劃主力在新界北,市區私樓供應越來越少,加上普遍港人以三房為理想置業目標,日後市區三房私樓單位只會越來越吃香。收租首選1,000萬以下市區三房,房子舊一點也沒關係,租金回報一定高於新界豪宅。

② 換馬民生商舖

去年工商舖價格因疫情大幅回落,加上政府已撤銷非住宅物業雙倍印花稅,為舖位投資者提供多年難得一遇的黃金機會,雖然現在略失先機,但市場仍有一些有人流、面積及銀碼都較細的民生舖,而且舖位支出不多,現時仍有值博空間。

③ 海外置業

暫時最多朋友選擇此項,最近操作最出色的是數月前一位朋友在網上拍賣會買了一間英國利物浦的殘舊獨立屋,房價60萬港元,朋友找人裝修翻新,重新估值後物業升值1倍。由買樓至翻新全程也是網上安排,足不出戶已將資產翻倍。

④ 轉攻房託

反正豪宅只能做到五成按揭,如同樣利用槓桿買房託(REITs)回報比買樓有過之而無不及。紫晶去年11月開始收集領展(823),回報可觀。該股由11月至今累計升幅27%,兩倍槓桿便是54%,還未計及股息,完全跑贏樓市。貨幣濫發影響全球,環球大部份房地產價格均颷升,美國上市的iShares Global REIT ETF(REET)也是不錯的選擇,可分散風險。不過,REET同期已升近33%,如要入市要等回調和分注。

李紫晶

https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/

本欄隔周二刊出

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