【熱愛磚頭】如何避免坐艇(李紫晶)
上兩期紫晶分享買樓必勝原則後,有讀者打趣留言說,不如談談避免坐艇的原則。真心多謝讀者的留言,特別是這段沒有睇樓的日子(因為怕死,所以最近活動範圍僅限於屋苑旁的小商場),這個問題已足夠小女子反覆思量了兩星期。
坐艇者,最簡單解釋便是物業買入價高於現時估值。以純投資角度而言,這個問題超簡單,答案是不買便不會坐艇。大家不要笑我胡扯,雖然不買樓會損失物業升值的機會,但觀乎現時香港的社會和經濟發展,GDP倒退、失業率攀升、內地人買港樓熱潮漸退,這些因素已影響到需求,買樓要有心有力,雖然確信買樓之心仍在,可惜力已減弱,估計樓市難大跌,但亦難大升。如買入物業作投資,温和的升幅實難以抵銷動輒數十萬的交易費用,所以投資香港物業,還是再等等吧!
如果短期物業升值有限,那便看租金收入能否降低資本,以提升安全邊際,減少坐艇風險。就以沙田第一城新近一個成交為例,該單位實用451平方呎,成交價 760萬元,若做九成按揭,買入單位需投入資金112萬(10%首期+印花稅+代理佣金),首年只計還息約17萬元。將單位出租,減去差餉、管理費和物業稅,預期全年實收14萬,所以投入的資金暫時未有回報,首年還要補貼約3萬元,要有正回報唯有望日後加租,但似乎短期內租金下行機會比較大一點。
買樓自住仍可考慮
若物業是用來自住,業主將物業租回給自己,可以省掉物業稅,那租金收入與前述各項支出便平衡了,因此紫晶覺得買樓自住還是可以考慮的。為了進一步提高安全邊際,一定盡量壓低買入價,以比市價平10%為目標,平日多與物業代理保持聯繫,有筍盤才可以第一時間知道。
同時,每星期上網查閱主要物業拍賣行(例如環X、忠X、黃XX)的待拍物業,久不久會等到一些價錢吸引筍盤。如果大市回調10%,加上買到比市價低10%的物業,有20%安全邊際,坐艇風險便大減。總之,唔想坐艇的話,便要勤力多些,做多些功課!
李紫晶
本欄隔周二刊出
https://www.facebook.com/李紫晶-1034323260037317/