【熱愛磚頭】投資揀港樓還是深圳樓？（李紫晶）

深圳鄰近香港，經濟發展蓬勃，撇除自住需要，喜歡投資磚頭的朋友都曾想過投資港樓抑或深圳樓好呢！

深圳鄰近香港，經濟發展蓬勃，撇除自住需要，喜歡投資磚頭的朋友都曾想過投資港樓抑或深圳樓好呢！事實上，近年買深圳樓也很有「錢」途，上期提過魏理仕報告，2019年香港住宅貴絶全球，深圳跟隨慕尼黑、新加坡、上海位列第五，住宅每套均價約611萬港元，比香港樓價尚有三成距離，深圳樓價會否進一步追近甚至超越香港呢？

兩地樓價暴升原因相似

先從供求關係了解深圳住房暴升原因，發覺與香港極之相似，都是源於供求失衡的結構性問題。深圳跟香港一樣，不是沒有土地，但用來興建住房的土地卻少得可憐。從深圳市《城市建設與土地利用十三五規劃（2016-2020）》得知，生態用地佔深圳全部土地面積的一半，工業用地佔30%，居住用地只有11%，僅比香港8%好一點。深圳常住加流動人口約2,000萬人，土地面積1,997平方公里，以可建住宅用地除以人口數量，每人可使用面積實際比香港人還少。

供應那麼少，需求又如何？深圳住房自有率僅23.7%，是大灣區11個城市中最低，更遠低於香港的50%，最不幸的是深圳沒有具規模的公共房屋制度，即大部份深圳居民租住私人物業，由此可見深圳人買房自住的龐大需求。無怪乎深圳一手豪宅可以被「秒殺」；新冠疫情以來，港樓還有輕微跌幅，深圳5月二手房價卻錄得環比2.69%漲幅、同比6.53%漲幅（資料來源：貝殼研究院）。

單純看供求已覺深圳對住房的需求比香港有過之而無不及，再看看深圳的經濟發展，深圳主力發展最有效益的新經濟行業，在中國工信部的官網，發現深圳今年1至4月的軟體和信息技術服務業收入444億元人民幣，遠遠拋離第二及三位的北京（303億元人民幣）和杭州（335億元人民幣），比起以地產和金融業為主的香港更具活力。經濟增長帶動人口增長，是日後樓價增幅最有力保證。

紫晶認為，投資磚頭是深圳優於香港，但要注意深圳政府正在制訂深圳「十四五」規劃，有機會大幅增加安居房、廉租房供應，亦有機會實施深圳擴容，將惠州或東莞合併。然而，這些措施只會影響短期樓價升幅，正面一點看，有效的房屋政策更能吸引人才，對物業長遠升幅更有利。

李紫晶

本欄隔周二刊出

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