香港股市 已收市

【熱愛磚頭】量寛與衰退夾擊下的物業投資(李紫晶)

今次樓市調整,不獨是本土社運或中美貿易等問題,是疫情令全球經濟活動大委縮。

近日在討論區看見有網民高呼「美國QE猛水開始流入香港,隨時掃樓」,還贏得其他網民支持,那種鬥志和熱情很有感染力,但明明眼前的香港,由去年第二及第三季GDP連續倒退,出現技術性衰退,失業率不斷攀升。在這種情況下,樓價還可以再升?難度真的是平行時空?

紫晶不看好樓市短期走勢,最少未來12個月,因為this time is different,今次樓市調整,不獨是本土社運或中美貿易等問題,是疫情令全球經濟活動大委縮,此刻大部份國家的供應和需求都出現問題,情況如同世界大戰。就算疫情過去,有多少企業能捱過倒閉潮,即使捱過,整個社會和經濟需要一段時間才能恢復元氣。

持有物業 要檢視安全網

所以現時持有物業的投資者最應該做的是檢視自己的安全網,紫晶因為在以往樓市低潮時,有多次被租客欠租或要求減租的經驗,現時已十分警覺,去年已賣掉收租物業,現在力勸家人朋友不要太執着租金水平,反而要找那些職業有保障的租客,例如公務員之類,又或以租金折扣利誘租客一次性繳付一至兩年租金。如果業主需要租金收入供樓,更要打醒十二分精神,只要租客欠租半個月,須馬上約談了解。

由美國帶頭的量化寬鬆已去到一個不顧一切、無所不用其極的地步。Bloomberg有文章嘲笑聯儲局弄了一大串猶如字母濃湯(alphabet soup)的操作PMCCF、SMCCF、MMLF、CPFF,為的是繞過資產負債表,買無抵押公司債券、學生貸款、信用卡貸款這類劣質資產!

我們作為地球人真的難逃一劫(打劫),面對貨幣貶值而不去投資,只是死路;冒險投資的風險卻很大,各國政府像在一個瀕臨爆破的氣球上繼續左修右補,每次修補就找投資者埋單(今次要多謝滙豐和渣打的股東夾了一份)。相比之下,投資物業確實比較安全,因此繼續密切留意數據,特別就業及租金走勢,等待這些數據回穩,就是入市時機,現在風高浪急,先扣好安全帶吧!

李紫晶

本欄隔周二刊出

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