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物業創富非必然 要懂的三個秘訣

物業創富非必然 要懂的三個秘訣

運用借貸去投資物業時,當中的現金流走向一般人會著重「價格」,但真正的投資者,會著重累積「資產」,而其中一個評估的方法,就是分析現金流。

不是只著重樓價

97-98年,物業的租金回報率只有4%,而利率成本為10%,當時炒樓的人極多,大家都認為買樓一定賺,但真正的投資者,用「賺差價」以外的角度去分析,他們分析到當時物業產生「-6%」的負回報,未能定義為資產,所以應該避免投資。

反之,2001-2003年,物業回報8%,利率3%,淨息差回報為「+5%」,是明顯的資產項,但當時樓市很差,大家都怕會再跌,但「會再跌」的想法是停留在「賺差價」模式的思維,而有錢人根本不會這樣分析的。

以現金流評估

正現金流的情況,不斷供樓令財富自然累積,若然供樓後有仍有現金剩餘,就可利用這些現金,為我們的財富再進行增值,當中包含了一個重要動作,就是「再投資」。

再投資所涉及的,就是再投資回報率。若再投資的回報率只屬一般,財富再滾存的力度低;若再投資的回報可觀,財富滾存速度驚人,如何找到高回報的資產,正是投資者要學習的。

適當地運用借

利用了「借」及「再投資」的原理,這兩個範疇都是學校從不會教的,而在現實生活中,卻非常重要,所以我們一定要加強這方面的知識,只要運用其中的運作模成,就令財富不斷增大,這亦是過往很多物業投資者所運用的。

這就是不少人說,買樓後就有租客替你供樓的原因。當然,這模式不是必然發生,大家要明白當中的現金流走向,而其中的關鍵位,就是「回報」以及「利率成本」。

只要你懂得技巧,平何衡風險,在長期現金貶值資產升值的前提下,時間會自然地助我們的財富增長,因「系統」不斷運行,而隨著時間令「系統」不斷一圈圈地運轉,財富就自然增值,因每轉一圈,財富都會自然都增加一點,時間不斷增加財富也不斷增加,這就當中的威力所在。

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