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【理財個案】細樓換大樓是錯誤決定?

求助讀者策動細屋換大屋,買入炮台山舊樓大單位
求助讀者策動細屋換大屋,買入炮台山舊樓大單位

本人於2014年用400幾萬買入九龍一個私人屋苑高層優質單位330呎自用,2016年用轉按方法套現再用170萬買入同屋苑既車位。

但2018年因為有小朋友2歲幾加工人姐姐,唔夠地方用,考慮到升學,面積,家人等問題,把心一橫,2018年賣出單位同車位。

轉去炮台山880萬(5成按)買入680呎四十幾年既舊樓低層單位,當時有考慮租上租,但所收租金又要計稅,感覺雙蝕,但現在發覺投資錯誤。

新單位唔會升值,只會隨樓齡繼續下跌,現時已下跌10%,但相反舊單位同車位反而各升5%至20%,顯然有居住需要。

但我現時無辦法再用轉按套現的方法再投資,物業又不斷貶值,亦唔打算再生小朋友(原來打算生多個所以買大些)現時我應該點準備好呢?

因為只係3人家庭,現單位反而浪費,應賣樓換細位?

除自住單位,我希望將來可以買入1個類似第一城細單位收租,再加2車位(1自用,1放租),現時我們家庭2人收入7萬左右,1個3歲幾小朋友,扣除所有開支,每月只有1.1萬左右儲蓄。

個案重點:

  • 手持一物業

  • 有一個小孩

  • 家庭收入7萬

  • 擔心物業正在貶值

重點目標:

  • 應否賣大樓換細樓

  • 買入第一城單位收租

  • 2個車位自用及放租

分析:

雖然強行買超過自己實際所需或負擔的物業,我不建議,但你已經行了這步,就理性處理現時的情況,你想過往資產回報情況,其實無意思。

炮台山始終是不差的地點,你不用太擔心,當然,太舊的樓,的確有貶值的問題,因為維修等因素,會令價值會較弱。

整體上,我相信你現時單位的質素中等,至於你話貶值,是否從銀行的估價上得知?銀行估價有個特點,樓齡大,以及低層,佢會估少些,高層會估多些,佢好多都只是程式化去估。例如你的單位,真實價值可能比銀價估價為高。

另一個考慮因素,是維修等問題,你層樓40年,維修等的情況如果不算差,那其實不用擔心,以美孚新邨為例,其實樓齡都大,但無問題。

所以,要睇翻你具體的維修保養情況,如果有問題,你可以在過幾年後轉其他物業,如果問題不大,暫時持有住先都得。

因為這物業在炮台山,就算是舊樓,放租都有一定的價值,因此有投資價值的。

你這刻先保持儲蓄,過幾年睇情況先決定點投資,唔需要太急進去進行,要一步步行。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。 HK MoneyClub (www.hkmoneyclub.com)

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