雅虎香港財經 【理財個案】賣樓買樓40歲前想每月有10萬現金流
你好我希望為自己制訂一套良好的投資組合，以求盡快達到財務自由，惟一直對自己現有的投資組合及投資決定充滿疑慮。
因此想在此請教一下。以下為本人的基本資料：
今年30歲，月入大概14萬元，做專業行業，現在每月開支大約9 萬元，包括家用、自己及家人的危疾保險、儲蓄計劃、交稅及以下有關住宅的開支：
1. 24,000元租樓自住
2. 6,500元供樓（本人購買了一舊樓單位，作出租之用，扣除租金收入後，每月需補貼大約6,500元作按揭供款）。
現擁有以下資產：
1. 股票：1,300股騰訊(SEHK:700)、500股舜宇光學(SEHK:2382)、100股港交所(SEHK:388)、200股友邦保險(SEHK:1299)及1000股建設銀行(SEHK:939) （除騰訊(平均買入價為400元)外，其他的買入價均比現價低）
2. 現金30萬元
3. 以上提到的舊樓單位（尚欠大約300萬按揭供款）
本人擬在早兩年作出以下投資：
1. 月供以下股票
a. 煤氣(SEHK:3) x 2000元
b. 港鐵(SEHK:66) x 2000元
c. 比亞迪(SEHK:1211) x 1500元
d. 盈富(SEHK:2800) x 3000元
2. 家人在香港有一層價值600萬的樓（已供完），現打算將其出售，並用當中的550萬作首期，購買另一層價值800萬以下的樓，相差的250萬會向銀行申請按揭，由我來供款（已計算過，本身舊樓單位的按揭加上此250萬，應仍可通過壓力測試）。
3. 購買一層在英國曼徹斯特的二手樓作出租用，價錢約為120,000英磅，需付大約30,000英磅作首期，預計租金收入將可蓋過按揭供款。
現想請教以下事情：
1. 我希望儘快達到財務自由，最理想為在40歲前，每月可獲得100,000元的被動收入，按照以上的投資計劃及支出，請問這是否可行？我是否需要作出哪些調整以達到此目的？
2. 請問現在已持有的股票，是否應該繼續長期持有？
3. 請問我擬作出的月供股票計劃是否有任何改善的地方？
4. 對於現在持有的舊樓物業，由於租金收入抵不上按揭支出，我是否應把其出售？
個案重點：
30歲
月入14萬，開支9萬
現金30萬
一層樓供款中,家人有一層物業
重點目標：
購買一層英國樓
40歲財務自由
每月10萬現金流
優化現時資產組合
分析：
1）進行財務自由，會運用「先增值，後現金流」的方法，因此，以你現時的情況及年齡，可集中在「增長類別」的項目。暫時你都是投資這類項目，但要做到40歲有$10萬現金流，仍要睇好多因素。
我假設你到時有2層香港樓加1層外國樓收租，由於仍有按揭，因此現金流未到最強的狀態，我估計到時合共$2萬、$3萬。
假設你每月能投資$4萬去股票，目標是平均12%回報的股票，10年，這部分會滾存到$1000萬，到時轉投資收息型股票，目標為6%股息率，你每月收息$5萬。再加上現有財富滾存，到時再轉為現金流類別，假設增加$1萬現金流，與你目標仍有少少距離。
不過，我相信只要再過多幾年，你就可以做到，因為已相差不遠。
2）現時持有的，都是有質素的股票，可以長線投資。
3）現時月供的4隻股，都有質素，可以進行。但如果你想加強組合的增長力，可以加多少少在潛力股的部分。但要留意比亞迪（SEHK:1211）現價貴，月供金額不宜多，或停一停。
4）你可以計翻現時的租金回報率，即是以這刻的租金（不用減供款），除以現時的樓價估值，如果租金回報率不差，反映這項目其實都不差，只是你由於有按揭，引至這惜況出現。
如果你想達成40歲財務自由的目標，你要在投資上加強實力，因為你現時的收入與資產不差，要達標，就要你好好運用，這除了睇10年內的投資機遇外，你的投資實力，你有無花時間去研究股票，都是好重要。
同時，我上述計算你10年後現金流時，假設你每月都會投資$4萬（可以是當刻投資，又或等時機才投資），因此，這$4萬成為當中的關鍵，如果你能爭取到超過12%的回報率，就有可能提早達標。
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