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瑞房股息率達7厘 有價值重估空間

Steven Cheung

由羅康瑞掌舵的瑞安房地產(SEHK:272)早年債務直線上升,加上開發速度緩慢成為其致命傷。近年瑞房基本面有改善,股價翻身三大線索浮面。惟股價卻處於多年低位,導致其股息率高見7厘。顯然易見,市場尚未洞悉上述基本因素轉變,實是投資者的吸納機會。

瑞房以上海舊區重建起家,奈何收購舊樓的過程緩慢,導致資產週轉率甚低,隨之而來是債台高築。

線索一:總債務見頂回落

從瑞房歷年年報整合的數據顯示,包括銀行借貸、優先票據、證券化安排收款的總債務在2014至2016年期間一度升至接近500億元人民幣,每股派息也由0.15元跌至0.05元的2006年上市以來低位。

不過,近年瑞房債務水平明顯改善,回落至342億元人民幣水平。因為集團大刀闊斧出售盈利能力較低的項目,例如2017年11月集團以31.6億元人民幣出售大連天地股權。

然而,瑞房連貴重物業也要出售,例如上海企業天地1號及2號,以66億元人民幣出售予領展房地產基金(SEHK:823)。而企業天地3號及5號則分別售予由李錦記及萬科企業(SEHK:2202)組成財團,及中國人壽資產管理 。最後集團連持有多項投資物業的中國新天地股權也出要出售套現。

瑞房出售貴重物業及發展項目屬無奈之舉。尤其是出售瑞虹新城項目股權,尚有大量土地未開發,惟受制於集團股東資金有限,要借助外力始能加快開發進度。

不過,集團總債務見頂回落,開始增加派息,每股股息由2016年0.05元,增加2018年0.12元。然而,股價卻處於1.64元,與2015年總債務處於高位該年的股價低位1.43元相差不遠,瑞房股息率卻超過7厘。所以存在價值重估空間。

線索二:開始回購上海物業

瑞房股價翻身另一個線索為集團開始回購早年出售位於上海的投資物業,明顯財政難關已過。集團與宏利投資者及中國人壽信託組成的「瑞安房地產核心+辦公樓投資平台」,向中國人壽(SEHK:2628)回購企業天地5號。

另外,集團又向Brookfield購回中國新天地股權,變相增持上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、新天地廣場、虹橋天地及武漢天地這些投資物業權益。

線索三:大股東曾考慮私有化

瑞房另一個翻身線索為大股東羅康瑞曾一度考慮提出私有化。可惜因為走漏風聲而告吹。羅康瑞願意私有化,證明產質素改善,物業前景看好。

事實上,雖然經歷過變埋資產,集團現有物業的租金收入節節上升,尤其是今年上半年集團租金收入增長加速至17%。集團上半年租金收入達11.1億元人民幣,足以派發全年股息。所以股息穩步增長無難度,瑞房股價可看高一線。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung沒持有以上提及的股票。

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