疫情及樓市政策市下 九倉系兩隻股份值冷吼?

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政府擬發展北部都會區,加大未來10至20年土地及房屋供應量。地產股「好友」認為,報告內容並無任何令短期樓價降溫及不利發展商消息,反認為擁有大量農地的發展商有利將土地價值釋放,令一眾地產股如恒地(SEHK:12)、新世界(SEHK:17)及新地(SEHK:16)報復式炒上。

不過,地產股「淡友」認為,本港樓價已見頂,在明年立法會及行政長官選舉後,政府會採取更強硬措施,樓市政策風險正升溫,不利地產發展股估值。

無人有「水晶球」知道明年樓價走勢,以及樓市將有什麼政策出台。由於本地地產股經過一輪調整過後,估值已變得低迷,較資產淨值出現大折讓。根據逆向思維,兩隻九倉系的股份值得留意。

九龍倉置業負面因素逆轉

九龍倉置業(SEHK:1997)股價由低位反彈。一般投資者明白,股價未回勇受制於多個因素,包括中港兩地未通關,而內地大量旅客於集團旗下兩大商場包括「海港城」及「時代廣場」仍絕跡,加上疫情未消退,均拖累商場收租及銷售業務。而該股價較資產淨值折讓39%,非常吸引,但又是否另一個價值陷阱?

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好消息是上述負面因素開始逆轉,由於疫情關係港人外遊大減,本地消費由遊客帶動轉為內銷,商場銷售及購物氣氛好轉,加上政府5000元消費券推波助瀾,反有利九倉置業零售商場的租務,由內地客轉為本地消費撐起。

九倉置業管理層最近指,近月本地消費已恢復至疫情前水平,除了大部分租金優惠已撤去外,近月亦收到不少商戶希望進駐「海港城」,其中主要屬餐飲及時裝品牌,估計出租率將由6月底的91%水平,短期內可恢復至93%至95%。

另外,近日中港兩地就加強邊境通關進行溝通,其中廣東省將於本月中起復辦赴港商務簽注,雖然廣東商務部指仍需在回程時隔離14天,但已被市場視之為重開邊境的第一步,預期內地與香港整體旅遊限制將於未來逐步放寬。

因此上述兩個因素均利好九倉置業於未來股價走勢,加上過去12個月該股股息率3.2%,令股價再向下大幅下調空間收窄。

九龍倉有被私有化潛力

目前本地地產發展股的股價,較資產淨值折讓幅度約61%,有關水平較2018以來新低,不過並非每個投資者能承受風險,因恐防地產發展股估值正向下調整,價錢平不代表有價值。

可是,近日華置(SEHK:127)提出以4元私有化公司計劃,較12.99元資產淨值,出現大幅折讓7成,被指就恒大事件「趁火打劫」。

不過,如果在停牌前價格2.9元買入的投資者反而有利,因4元私有化價有溢價近4成。令市場又在地產股中為私有化商機尋寶,因在低位買入仍有值博率。

如果地產股的資產負債表強、現金流及現金水平夠多,都是有條件被私有化。而九倉集團(SEHK:4)亦是大熱之一。大股東會德豐過去曾多次增持九倉,今年5月曾步斥34.7億元,增持4.9%,平均買入價為23.184元,反映大股東認為公司價值顯現。

目前九倉股價約為27元,較資產淨值折讓49%,而會德豐曾被大股東以50%折讓幅度成功被私有化,以此作為參考,目前九倉股價仍低,有被私有化潛藏機會。

投資結語

總言之, 九龍倉置業業務或已見底,而疫情始終有過去一天,而有關商場資產優質,租金收入穩定,對股東派息有一定保證。至於九倉擁有山頂豪宅項目、於內地有地產發展及收租業務,持有不少被低估的物業資產及地皮。如果從私有化的角度出發,而非業務基本面,九倉可能是冷吼值博之選。

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