雅虎香港財經 疫情及樓市政策市下 九倉系兩隻股份值冷吼？
政府擬發展北部都會區，加大未來10至20年土地及房屋供應量。地產股「好友」認為，報告內容並無任何令短期樓價降溫及不利發展商消息，反認為擁有大量農地的發展商有利將土地價值釋放，令一眾地產股如恒地（SEHK：12）、新世界（SEHK：17）及新地（SEHK：16）報復式炒上。
不過，地產股「淡友」認為，本港樓價已見頂，在明年立法會及行政長官選舉後，政府會採取更強硬措施，樓市政策風險正升溫，不利地產發展股估值。
無人有「水晶球」知道明年樓價走勢，以及樓市將有什麼政策出台。由於本地地產股經過一輪調整過後，估值已變得低迷，較資產淨值出現大折讓。根據逆向思維，兩隻九倉系的股份值得留意。
九龍倉置業負面因素逆轉
九龍倉置業（SEHK：1997）股價由低位反彈。一般投資者明白，股價未回勇受制於多個因素，包括中港兩地未通關，而內地大量旅客於集團旗下兩大商場包括「海港城」及「時代廣場」仍絕跡，加上疫情未消退，均拖累商場收租及銷售業務。而該股價較資產淨值折讓39%，非常吸引，但又是否另一個價值陷阱？
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好消息是上述負面因素開始逆轉，由於疫情關係港人外遊大減，本地消費由遊客帶動轉為內銷，商場銷售及購物氣氛好轉，加上政府5000元消費券推波助瀾，反有利九倉置業零售商場的租務，由內地客轉為本地消費撐起。
九倉置業管理層最近指，近月本地消費已恢復至疫情前水平，除了大部分租金優惠已撤去外，近月亦收到不少商戶希望進駐「海港城」，其中主要屬餐飲及時裝品牌，估計出租率將由6月底的91%水平，短期內可恢復至93%至95%。
另外，近日中港兩地就加強邊境通關進行溝通，其中廣東省將於本月中起復辦赴港商務簽注，雖然廣東商務部指仍需在回程時隔離14天，但已被市場視之為重開邊境的第一步，預期內地與香港整體旅遊限制將於未來逐步放寬。
因此上述兩個因素均利好九倉置業於未來股價走勢，加上過去12個月該股股息率3.2%，令股價再向下大幅下調空間收窄。
九龍倉有被私有化潛力
目前本地地產發展股的股價，較資產淨值折讓幅度約61%，有關水平較2018以來新低，不過並非每個投資者能承受風險，因恐防地產發展股估值正向下調整，價錢平不代表有價值。
可是，近日華置（SEHK：127）提出以4元私有化公司計劃，較12.99元資產淨值，出現大幅折讓7成，被指就恒大事件「趁火打劫」。
不過，如果在停牌前價格2.9元買入的投資者反而有利，因4元私有化價有溢價近4成。令市場又在地產股中為私有化商機尋寶，因在低位買入仍有值博率。
如果地產股的資產負債表強、現金流及現金水平夠多，都是有條件被私有化。而九倉集團（SEHK：4）亦是大熱之一。大股東會德豐過去曾多次增持九倉，今年5月曾步斥34.7億元，增持4.9%，平均買入價為23.184元，反映大股東認為公司價值顯現。
目前九倉股價約為27元，較資產淨值折讓49%，而會德豐曾被大股東以50%折讓幅度成功被私有化，以此作為參考，目前九倉股價仍低，有被私有化潛藏機會。
投資結語
總言之， 九龍倉置業業務或已見底，而疫情始終有過去一天，而有關商場資產優質，租金收入穩定，對股東派息有一定保證。至於九倉擁有山頂豪宅項目、於內地有地產發展及收租業務，持有不少被低估的物業資產及地皮。如果從私有化的角度出發，而非業務基本面，九倉可能是冷吼值博之選。
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