【2021投資展望】疫情撼經濟 移民潮會否拖累樓市?

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疫情撼經濟-移民潮會否拖累樓市?
差餉物業估價署的樓價指數顯示社會事件或是新冠疫情,對整體樓價只有輕微影響。

在過去一年半,本港樓市受到政治事件及新冠疫情衝擊,但大部份住宅物業樓價都未有太大跌幅,特別是中小型單位,到底在2021年樓市走勢如何?

先回顧過去一年半,若以差餉物業估價署公布的樓價指數,最新數字為10月份樓價指數為380.9點,對比去年5月份的歷史高位396.9點下跌只有4%,而若與去年12月、即反修例事件發生後、新冠疫情爆發前的379.2點,卻仍有不足1%的升幅,雖然10月份數字仍未反映第四波疫情的影響,但卻已反映無論是反修例事件或是新冠疫情,對整體樓價只有輕微影響。

留意經濟下行衝擊

但要留意的是,今年的疫情下,雖然不少商舖、公司生意慘淡,面臨結業,失業率亦有所上升,但政府推出的保就業計劃,卻勉強暫時保住不少打工仔飯碗,不過,保就業計劃暫告一段落,加上新一波疫情,市場對未來經濟走向都以睇淡為主,相信各大大小小規模的裁員或結業將陸續出現,屆時失業率有機會大幅上升,對樓市帶來強勁的衝擊。

另外,政治環境亦是近一年多影響著本港經濟的重要因素,中央政府對本港政策、中美關係惡化,持續令不少跨國企業減少在港生意,亦即是有部份資金有機會撤出香港,當選美國總統的拜登,對華的取態會否如特朗普一樣的敵對?就要拭目以待。

移民劈價賣樓料佔少數

隨著國安法在香港實施,政治低氣壓吹起,就算不是大型機構撤港,近一年香港都有不少中產或以上人士移民離港,市場不免會出現因急於移民而減價賣樓的個案。這些成交如「業主劈價X百萬」,往往獲傳媒重點報道, 吸引讀者眼球,但相信佔整個市場的比例不會太多,且估計會集中於某類形屋苑,料對整體樓價只會有輕微影響。

當然,香港樓市過去一年多沒有太大跌幅,就是有其利好因素支撐,例如息口,就長期維持在低位,而隨著美國聯儲局9月份時預測2023年基準利率中位數將維持在0.1厘,相當於直至2023年料仍不會加息,故相信香港至少仍有數年的超低息環境,長遠來說都是有利樓市。

疫情撼經濟-移民潮會否拖累樓市?
香港地少人多是不爭的事實。

息低地少格局不變

供應量方面,香港地少人多是不爭的事實,雖然幾年少政府積極覓地,希望增加供應量,但近兩、三年政府推地的數字,已不斷減少,正好說明未來新樓供應將進一步減少。過去一年,有不少大型新盤都賣得滿堂紅,發展商沒可能不理解這件事,所以即使明年樓市有機會受到疫情等因素困擾,估計發展商都不會大規模劈價賣樓,就算首批有些少折讓,最終都會逐步加價。

除了新盤供應將持續減少,令供求持續失衡外,政府早前撤消非住宅物業的雙倍印花稅時,都強調在現時房屋供應緊絀的情況下,住宅物業價格仍處於一般市民難以負擔的水平,政府並無計劃調整住宅物業的各項印花稅安排。事實上,在多年前政府先後多次推出不同的辣稅,以圖降低住宅物業樓價升幅,但實際上,多個辣稅或者降低了炒賣意慾,但同時增加了「樓換樓」的難度,否則已持物業的業方,都不會太輕易賣樓,減慢了二手物業的流轉速度。

而綜合上述各類因素,明年樓價將繼續受到疫情拖累,跌幅有機會比今年大一點,但到疫情受控,或在疫苗、醫藥正式面世後,由於樓市仍有多項利好因素,相信屆時樓價將會重拾升軌。

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