雅虎香港財經 痛別金色年華 中國房地產行業一只腳踏進官營「鐵鏽時代」
【彭博】-- 對於任何當政者而言，在全國範圍內整改住宅市場都免不了擔風險，哪怕天時地利人和。中國國家主席習近平要著手這一問題時面對的環境是：經濟放緩、清零政策在omicron肆虐中面臨破防，對外關係也愈發堪憂。
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中國金融市場在這種險象環生的局面中蒙受了越來越大的損失，人們不禁要問，習近平這麼做最終究竟是要達到什麼目的？
沒有人能給出確切的答案，一方面因為中國共產黨缺乏透明度，另一方面它在房地產改革問題上反反覆復。不過研究中國問題的專家已在試著勾勒出一幅遠景圖，個中景象和這二十多年來推動經濟展翅高飛、充實了老百姓皮夾子和各級政府錢袋子的蓬勃發展大相徑庭。
換句話說，房價瘋漲、地產巨頭們舉債大興土木的日子肯定是要一去不復返了。取而代之的，可能會是個古板沈穩的市場，炒房熱一起便會招徠政府出手干預，開發的主導權也會由國資企業把持，略有公益事業單位那樣的薄利即可。
「如果說過去十年是房地產行業的黃金時代，那現在它已經陷進鐵鏽時代了，」 北京深高私募基金管理有限公司創始合伙人李凱說。
對於中國恆大這樣的民營開發商而言，這種轉型無疑更加痛苦。國際股債市場的投資者也因為它們蒙受了重大損失。但與此同時，這種變化可能也會為實現習近平最為珍視的兩個目標關鍵作用：增強中國金融體系的穩定性和縮小社會貧富差距。
他面臨的挑戰在於，如何在不引發任何一場危機的前提下開啟這種轉型。畢竟，現在正是為他終身制拉開帷幕的高層權力重組前的關鍵時刻。
沒有什麼人認為中國面臨著迫在眉睫的金融危機，但房地產市場構成的風險正在上升。實力較弱的房企承受著巨大的壓力，正在借貸成本奇高和銷售驟降的夾擊下苦苦求生。恆大這樣的低評級開發商已經在以前所未有的速度爆出美元債違約，甚至連狀況較好的公司也開始受到波及。銷售規模排名第一的房企碧桂園周四股債雙跌，因有報導稱其可轉債交易因投資者興趣寥寥而作罷。
中國有著充分的理由去重塑房地產市場。大量的投機性購房和超高槓桿都在經濟下行中對金融體系構成了風險。高房價更是令已經在收縮的中國家庭不堪重負。2020年，在深圳買一套公寓的價格高達當地平均年薪的約44倍。有錢人買房囤房，也進一步拉大了貧富差距。千百萬套住房處於空置狀態，而有些開發項目的建設還毀壞了當地生態環境。
中國房地產業對經濟的影響大超乎比例。一些估算認為，算上建築和物業服務等相關領域，房地產行業占到了中國經濟產量的四分之一以上。該國城市居民的財富中，超過70%系於他們的房產。
「房地產市場就是中國經濟內在問題的縮影，」 Pantheon Macroeconomics.首席中國經濟學家Craig Botham說，「地方財政靠它，刺激經濟靠它，老百姓的資產儲值增值也靠它，幾十年如一日，一招鮮、簡單方便。」
但在習近平治理下的中國，招數正在逐漸變成政府的緊箍咒。
據財聯社報導，在恆大的發源地廣東，當地政府不久前召集了多家房地產企業開會，為出險企業和國企的收併購「牽線搭橋」。知情人士上周告訴彭博，發放給優質房企對出險房企項目承債式收購的相關併購貸款不再納入「三條紅線」相關監管指標。
「政府想要鼓勵房地產行業的整合，大型的、通常也是國有的開發商可能會吃掉實力較弱的房企，」 國際商業諮詢公司Teneo的高級副總裁Gabriel Wildau說，「他們希望打破經濟對房地產行業的嚴重依賴。」
中國當局過去不是沒有試過解決房地產市場的過剩問題，但這個行業對經濟太重要了，一旦成長目標面臨威脅，相關的努力就被拋到了腦後。北京現在希望通過加大高科技和清潔能源等領域的投資來降低對房地產業的倚重。這也是習近平提高經濟發展質量和可持續性的方向。不過這個過程需要的不僅僅是時間，還有耐心。
「轉型將會是冗長和痛苦的，高層有沒有堅定的決心把這個艱難的過程走到底，我們現在也沒有十足的把握，」 交銀國際駐香港的研究部主管洪灝說。
當局的決心正在受到考驗。中國房地產市場正在加速下行，甚至引發了聯儲會的關切。在全國範圍內，新房價格的跌幅自去年9月以來每個月都在加深。住宅銷售持續低迷不振。經濟學家預測，下周一的數據可能顯示房地產投資去年僅成長了5.2%，創下2015年以來最低紀錄。
曾負責國際貨幣基金組織中國團隊、現就職於康奈爾大學的Eswar Prasad認為，中國正在為接納調控對經濟成長和金融穩定構成的風險做準備。
「北京似乎已經下定決心，認為這些可能是暫時性的成本，為了遏制未來金融市場的動盪和房地產市場失衡加劇，付出這些代價無法避免，」 Prasad說。
這種代價越來越大。房地產股周四下跌了4.3%，創下了四個月之最，估值水平僅為報告資產的30%。這是2005年有數據以來最低位。花旗集團股票分析師在最近的一份報告中寫道，「只有少數幸存者」將來能有不錯的表現。
不管北京的房地產去槓桿運動會產生什麼結果，有一點可以肯定的是，房地產大亨和小業主靠它致富的時代結束了。要是中共這次能夠堅持到底並且避免任何金融危機，則一個平淡無奇、四平八穩的市場未來可期。
「房價暴漲和開發商狂賺的黃金時代應該是一去不復返了，」 法國外貿銀行高級經濟學家Gary Ng說，「今後房價只會在一個嚴控的區間內上漲，也意味著房地產業會越來越像公用事業。」
原文標題
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