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盤點樓市心理關口

沙田第一城兩房驚傳成交價跌穿四球,觸動不少業主買家神經。
沙田第一城兩房驚傳成交價跌穿四球,觸動不少業主買家神經。

沙田第一城兩房驚傳成交價跌穿四球,觸動不少業主買家神經。港樓既是自住居所又是不少人最重注的投資工具,究竟樓市有哪些心理關口指標需要留意?

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樓價指數未必人人關注

似乎由龍頭物業代理每周發布的二手樓價指數,應該是樓市心理關口的重要指標。雖然各大傳媒都會即時發放每周的樓價指數,但相信業主及買家都未必會細閱樓價指數數據,頂多只會留意樓價指數創多少年新低。

相對樓價,每周指數升跌多少點及波幅有多少%,對業主買家而言其實較抽像。所以知名屋苑成交價跌穿重要關口時,對業主及買家心理衝擊反而更大。沙田第一城正是好例子,當跌穿四球時,正持有沙田第一城、又有意賣樓離場業主固然有壓力,想置業的買家,出手壓力亦大增,皆因跌穿四球已達到不少買家可負擔的水平。

至於貴價樓的成交價,即使由千多萬跌穿九百萬或八百萬,由於與一般買家負擔能力有一段距離,可能只會將著眼點放在賣家劈了多少球,樓價由九球穿八球,就未必是很震撼的心理關口了。

至於一手樓,粉嶺ONE INNOVALE-Bellevue及天水圍Wetland Seasons Bay第三期近日熱賣,反映買家焦點仍落在新界區上車盤。ONE INNOVALE-Bellevue首批單位入場價穿三球,預計下一個一手樓入場價心理關口將是250萬元,假如新界區上車盤驚現此開售價,對新界區二手樓價勢將構成更大壓力。

2003年港樓跌至谷底時,當時本港失業率高達 8.3%。
2003年港樓跌至谷底時,當時本港失業率高達 8.3%。

終極指標:失業率

另外租金都是重要心理關口指標,假如天水圍嘉湖山莊租盤,近期月租仍險守一萬元關口,一旦跌穿一萬,甚至進一步跌穿9千,整個新界西租賃市場都會受壓。而未上車用家,又或已賣樓暫時租樓的買家,見租金跌穿重要心理關口,都會考慮繼續租樓住,令港樓承接力買少見少。

至於終極心理關口,參考以往樓市跌入谷底經驗,其實是本港失業率。有工作有收入,即使遇上減薪,透過節約及其他周轉方法,仍勉強可應付供款。但遇上失業,捱上數個月就可能被迫斷供。2003年港樓跌至谷底時,當時本港失業率高達 8.3%,現時本港失業率只有4.1%,不過一旦衝破5%心理關口,大家就要留心失業率是否轉勢攀升了。