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睇住新房策上車 樓價至少升到2019 | 香港樓市2018 | 娥六招

樓市

【新房策】行政長官林鄭月娥的「娥六招」推出後,市場一片掌聲,贏得各方喝采,但是否能實際解決高房價問題,筆者只有用兩個字回答,就是「沒有」,甚至可以說,樓價會繼續上升,至少在今、明兩年仍如是。

撰文:SmartED編輯部|圖片:新傳媒資料庫

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驚樓價跌多過樓價升

樓價雖由市場主宰,價格很大程度受經濟及市場影響,但政府政策對樓市所起作用實不容忽視。

1997年前,香港樓價之暴升,全賴中英聯合聲明下,每年土地供應不能多於50公頃所致。明白這點,今天要買樓投資或自住,必然要掌握好政府房策的思維。

林鄭的六招房屋政策上,說穿了核心就只是對一手空置物業徵收雙倍差餉,以及將私人土地撥建資助房屋,其餘招數只是作為這兩項的補充或衍生,我們只需針對這兩方面去討論,已足夠理解林鄭的取態。

首先,要明白房策理念,必須要從政治層面思考。

林鄭自上場以來,很明顯是要修補前朝遺留下來的社會撕裂及矛盾。或者說簡單一點說,她害怕社會不滿聲音。

房地產問題是燙手山芋

由於明白到前任的梁振英是因為社會認受性低而下台,所以林鄭上任以來,不斷去討好各個階層,務求做到香港人人都不反對「娥」,從而達致社會和諧。

眾所周知,房地產問題是燙手山芋,稍為處理不妥,必然成為箭靶,是以林鄭一上場,並不貿貿然去碰這個問題;反之是推出一個甚麼土地供應專責小組,美其名要徵詢各方意見,實質是要將房產問題以拖字訣去暫擱一旁。

試想當年董建華一上場要勵精圖治,匆匆推出年建85,000個單位政策,豈料97亞洲金融風暴,香港經濟逆轉,「八萬五」令本已經風雨飄搖的樓市走上崩圍之路。

2003年的「7•1」大遊行,表面是反對23條立法,實際許多市民是因為樓價大跌,身家大縮水或變成負資產,於是憤而上街宣泄不滿。

到曾蔭權上台,明白樓價下跌,反對聲音隨時大於樓價上升。道理十分簡單易明,樓價上升,極其量是買不起樓,但沒有損失;可樓價下跌,有樓人士就損失不菲。

想想香港業主超過110萬名,連帶他們的家庭,試問樓價下跌,會有多少人不滿? 於是乎曾蔭權不斷推出有利樓市措施,以推升樓價,平息民怨,並同時爭取地產商的支持,結果在他任內樓價又開始狂升。 到梁振英上任,推出多項打壓措施,卻又導致發展商對梁的敵對仇視。

可以講,樓價這個問題涉及多方利益,弄不好隨時有下台風險。 然而,樓價在林鄭上任後急升兩成,社會上有一撮上不到車的市民開始有怨言,而覓地小組研究了差不多大半年,報告期限又快到,不理不理還須理,林鄭再不出招,肯定又會受到批評。

站在林鄭的立場,最重要是「和諧」,但在房屋問題上,又怎樣可以平息各方不滿?

林鄭自上場以來,很明顯是要修補前朝遺留下來的社會撕裂及矛盾。

人人上車同坐一條船

打壓樓價肯定不行,既得失地產商之餘,亦必然會被有樓者千夫所指,她受不了百多萬業主的咒罵。

事實上,社會上反對聲音最大者,莫過於那些沒有房子而又沒能力買私樓的市民,他們大多基層出身,亦是政黨最愛攏絡或借他們去攻擊政府的一群人。

最佳解決辦法,就要令這些人收口。如何收口?方法好簡單,只要讓這些人上車,成為有樓階層。 當成為業主後,這批人就只會歡迎樓價上升,不再對樓價飆升口誅筆伐。

於是林鄭增建大量資助房屋,再以半價售予所謂合資格人士。如此這樣,成功安撫叫囂得最大聲的一群人,將他們的怨氣消弭於無形。

這招高明之處,在於將原本用作私樓的土地,部分撥往興建資助房屋,這樣未來私樓供應量無可避免下跌;而那些資助房屋的買家,又非原本有能力買私樓人士,結果對私樓的需求並沒有起到明顯紓緩作用。

在私樓供應減少而需求照舊下,樓價極有機會繼續上揚;即使升不起,至少也不會下跌,那原本市場上的百多萬業主,自然不會抱怨政府。

同時,私樓市場不受影響,發展商也沒發聲的需要。

地產商受惠私樓供應減

政府也有擔心,若將私樓土地撥往資助房屋,私人市場供應減少,真的有機會再推升樓價,微升還可接受,若再勁升,也會招來社會不滿。

於是要向一手空置單位徵收雙倍差餉,令發展商未來不敢過分囤積居奇,亦同時將現有的9,000多個一手空置單位,加快推出市場,釋放出市場供應量。

當然,發展商或許有意見,但考慮到社會有可能出現的不滿聲音,稍作妥協也是需要的;而且政府將私地撥去建資助房,減少未來供應,大大利好他們手上的土儲價值。

「娥六招」一出,大抵可以平息幾方面的怨氣,縱然還有不滿聲音,在全盤大局上,仍可貫徹林鄭的理念,即既不想打壓樓價,又向不滿者拋出橄欖枝。

總而言之,林鄭是不想冒樓價下跌這個大不諱,而愈多人有樓,同坐一條船,就愈少反對聲音。

至於日前林鄭開腔說填海才是解決房屋問題的核心辦法,確實增加大量土地,是解決樓價高企的靈丹妙藥,但當大量土地推出,樓價又隨時受壓下調。

別少看樓價調整,只要下跌兩成,一層500萬元的納米樓就唔見100萬元,許多人會不是味兒,特別是問父母借錢,供足30年的年輕一輩,心裡肯定又有怨言。

不過,填海涉及阻礙多多,先不說基建各項工程,光解決環保團體就一定大費周章,要等到樓宇建成出售,動輒需七、八年時間,那時林鄭不是退休也接近退休之年,那就關人了。

發展商或許有意見,但考慮到社會有可能出現的不滿聲音,稍作妥協也是需要的。

首兩季供應 僅達全年目標33%

特首林鄭月娥公布六招針對樓市措施後,發展局日前即公布第二季度賣地計劃,估計將可興建單位約1850個。

不過,連同首季賣地表提供的單位,加上港鐵公司(00066)招標提供的土地,估計只有6,000個單位,僅達全年目標18,000伙的33%。

美聯測量師行董事林子彬估計,第二季度賣地計劃推出的五幅住宅土地,估計總值約276.4億元。至於連同港鐵何文田第二期的項目,可提供900個單位,第二季度總供應約2,750個。

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山頂地樓面呎價10萬元

是次的賣地表中,最矚目是位於山頂文輝道的地皮,將建洋房及獨立屋,可建總樓面面積約94,723平方呎,市場估值可達90億元。

中原地產測量師張競達認為,山頂的新供應極匱乏,加上年內樓價升勢急勁,每方呎樓面地價約10萬元。

對於首兩季度的供應距全年目標18,000伙有一定距離,發展局局長黃偉綸表示,要達到整年供應的目標,餘下兩個季度需提共12,000伙。 近日政府公布將私人土地撥作資助房屋,黃偉綸強調會視乎其他土地供應來源及市場情況,續推售適當的私營房屋土地,不擔心今年供應未能達標。

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