香港股市 已收市

社運未平 現時應買入息率逾5%的陽光房託嗎?

Jeremy Chia

陽光房地產投資信託基金(SEHK:435)在香港擁有16項物業。最近,這間公司的股價下跌20%,看似值得投資者認真考慮。

雖然筆者仍然憂慮香港長期示威造成的影響,但出於下列原因,我認為投資者大量出售公司股票實屬反應過度。

將辦公室搬離核心區的趨勢對公司有利

香港的企業正在將辦公室搬離核心區。多間跨國公司為了降低租金,紛紛在非市中心地區設立辦公室。 由於陽光房地產在作為這些企業目標的多個商業區擁有大量物業,因此剛好能從上述趨勢中分一杯羹。

在今年首六個月,公司的辦公室物業組合表現理想,續租租金升11.4%,反映組合穩健。

積極管理零售物業

公司的零售物業前景面對較多不明朗因素。以旗下零售物業之一的上水中心購物商場為例。該商場的內地客人流佔比達三分之一,目前情況對業務構成沉重打擊,化妝品和珠寶商租客的收入亦見減少。

幸好,有關破壞未必如看上去嚴重,貢獻物業租金41%的餐飲和銀行業租客似乎受到較輕微影響。管理層表示,即使上述行業租客的銷售跌幅高達30%,佔用成本比例仍然能維持於百分之不足二十至二十出頭的可控水平。

與此同時,陽光房地產積極以餐飲或甜品店逐步取代時裝業租客,從而降低電商業務的衝擊。此外,公司位於新市鎮的購物中心較不依賴旅遊業和內地旅客,故此防守力較強。

雖然零售物業組合仍然存在續租租金回落的風險,不過管理層採取積極措施,加上組合物業大多位於新市鎮,不利因素應只會對租金收入產生有限的短期影響。

靈活把握投資機會

塞翁失馬,焉知非福。示威活動也許為公司帶來投資良機,原因是投資者信心下跌,可能會刺激商用物業的資產收益率,改善長遠回報。

這個情況將有利財務實力雄厚的陽光房地產。公司目前的資產負債比率只有20.4%,遠低於45%的監管上限,故此能夠以相對低成本借入債務。截至今年6月30日,公司的加權平均利息率低至2.25%,勝過香港大部分商用物業的資本化率(通常高於3%)。

愚人要點

陽光房地產是市場上表現最傑出的房地產投資信託之一。自2006年上市起至2019年6月,這間香港地產商的回報率高達477.1%,換言之,過去14年來公司的年度化回報率高達15%。

陽光房地產現時股價較高峰下滑20%,往績股息率為5.4%,頗具吸引力。考慮到公司的財務實力、穩健物業組合和長期增長往績,筆者認為現在是時候增持或買入在香港市場上表現最穩定的這隻房地產投資信託。

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所提供的資料僅供一般參考之用,不擬提供作為個人投資或理財建議。香港萬里富文章作者Jeremy Chia並無持有上述任何公司的股份。

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