雅虎香港財經 【樓市專題】秋季置業攻略
話咁快2017年又轉入第三季，股市、樓市似乎維持牛氣，但中港及環球經濟存在不少暗湧，有意在第三季置業的準買家，不單要判斷經濟形勢，更要按置業選項作出精準部署。
瘋搶地已Out
今年首季用家搶樓潮的觸發點，是內地發展商屢次以天價搶地，但最近內房搶地潮已出現急劇變化。首先是最進取的海航系在外地擴張步伐接連受挫，積極擴展海外版圖的萬達，日前宣布將在蘭州建設大型文化旅遊項目。另一間成功入手啟德住宅地的龍湖地產，近日亦表明在香港發展要「穩紮穩打」，暫時不會再投地。
更清晰訊號是中央最新嚴控動作，國家發改委日前發出通知，限制內地企業多項海外投資範疇，包括房地產、酒店、影城、娛樂事業、體育俱樂部、設立無具體實業項目股權投資基金或投資平台。通知亦提到，鼓勵內地企業參與推進「一帶一路」境外投資，換言之，內地企業短期內在海外動作須與「一帶一路」戰略有關。
雖然內房可以透過在港附屬公司融資投地，但從萬達重啟文化旅遊項目的方向，某程度反映內房無謂與國策硬碰，既然發改委通知講明海外房地產屬於重點「截水」類別之一，香港住宅地又與「一帶一路」戰略沒有甚麼關係，相信內房天價搶地趨勢將出現一段「中場休息」時期。
內房忍手令本港土地價格回復「正常」，未必會觸發樓價大跌，不過物業市場少了瘋搶地這項觸發用家入市的訊號，加上美股受政治亂局影響下跌，一旦港股亦進入調整，本地樓價將可望回穩。
地價不再爆升，會否進一步觸發一手盤調整開售價？拆解此疑團，先了解一項市場訊號，便是發展商換地策略。本地發展商拒絕與內房爭地，主要原因是他們持有大量農地及工業地，可以按需要申請轉換土地用途。上半年已有數宗土地用途轉換個案，涉及供應逾六千伙。連作為半個發展商的港鐵，早前亦表明因本地出現非常龐大轉換土地用途供應，須考慮市場承受能力而縮減未來半年批出項目，從港鐵的判斷，似乎上半年的搶樓潮已消耗大量用家購買力，今年三、四季本地發展商推盤為達標，就可能要策動溫和降價策略。
納米盤有得減
大形勢是發展商在秋季推盤有壓力，接下來的問題是那一類單位最有機會採取減價策略。從供應角度看，納米盤最有機會成為減價促銷的商品。
雖然上半年納米盤是一手樓市場焦點，多個大型新盤又成功引發搶購潮，但事實上現時細單位貨尾數目仍有千四個，而第三季登場的納米盤供應量又多達二千伙，供應增多意味推盤競爭更激烈，加上納米盤目標顧客是財力有限的上車客，要增加吸引力，溫和減價是最有力的招數，故此第三季納米盤開盤或推售貨尾時適度減價，有機會成為發展商的指定動作。
假如納米盤開售價有得減，即時受衝擊將是二手細單位賣家。之前荃灣區新盤熱賣，刺激區內二手樓賣家心雄，出現不少反價、封盤個案。不過二手市場真相是購買力被一手吸乾，交投不斷創新低，當近日葵涌豐寓出現首宗寧願輸36萬亦要撻訂個案，反映開始有買家看淡後市，日後發展商不斷出動減價攻勢時，賣家要甩貨便不得不提供更大的議價空間。
事實上，近日二手市場已接連出現割價成交個案。值得注意是之前成交呎價接連破頂的二手居屋，亦出現大幅劈價成交。早前將軍澳頌明苑高層一室，賣家在原叫價380萬元，最後勁劈77萬元以303萬元沽出。
將軍澳唐明苑低層一個三房單位，賣家在今年四月曾叫價550萬元，最後以456萬元成交。這兩宗交易說明在有價無市情況下，有需要換樓或套現的業主，其實減價效率可以很驚人。有心想用合理價上車的買家，不妨瞄準一手樓減價風向，再趕及在白居二年尾出台前在居屋二手市場捕捉執平貨機會。
資助房屋大抽獎陸續有來
唔想買納米盤，又或想住大啲的用家，置業希望難免落在政府資助房屋之上。錯過了上一期公屋的用家，今年還有一個抽獎機會，就係房協放風將在十月尾推出的資助房屋項目。
房協兩個新盤將軍澳翠嶺峰及屯門翠鳴臺，預計呎價約九千及八千，單位面積由280呎至600呎。以資助房屋項目標準看，呎價似乎有點進取，但要注意兩個盤單位都備有間隔、木地板、冷氣機、煮食爐，每個單位都設有露台。如果唔計豪華會所，性價比不單跑贏清水房新居屋，甚至可以媲美私樓單位。
不過兩個項目加起來只提供620伙單位，雖然房協計劃增加單身人士配額，但加碼後單位只有數十個，單身人士要抽中單位有相當難度。這又回到資助房屋大抽獎一個老問題，便是應否改用家庭方式入表。單身人士想入家庭隊有兩個方法，一是與另一半先簽字結婚，二是與家人聯名申請，兩個方法都很講求與聯名申請人的協調工夫，特別是日後單位涉及聯名業權，入表前最好先與家人及另一半好好商討業權安排問題，避免日後引後甚麼爭議。
除了兩個將於第三季登場的資助房屋項目，還有一個希望是年尾有望推出的新一輪白居二。不過用家申請前，要留心白居二的按揭問題，皆因銀行會按你入手的二手居屋樓齡而批出按揭年期，計算方式是把30年居屋保證期減去居屋樓齡作為按揭年期，由於各區較「年輕」居屋樓齡都達十多年，意味你制訂供樓預算時，不能單用九成按揭去計算，實際的每月供款額可能較你原先估計的多逾倍，所以入手白居二時，必須更精準評估自己的供樓負擔能力，上會時亦要向更多銀行打價，以自己的入息水平作條件，爭取更寬鬆的按揭年期。
呎價萬元以下優質盤推介
樓價硬淨，副作用是各區呎價萬元以下物業買少見少，不過用心發掘，仍有不少選擇。
屯門區
放盤單位：兩房兩廳單位
售價：480萬元
面積 / 呎價：572呎 / 8392元
賣點：雖然位置偏遠，但吸引之處在環境清靜且呎價實惠。
放盤單位：兩房單位
售價：460萬元
面積 / 呎價：582呎 / 7904元
賣點：位處屯門海濱地段，單位可享廣闊海景。
放盤單位：兩房兩廳
售價：470萬元
面積 / 呎價：554呎 / 8484元
賣點：間隔四正實用，可享開揚翠綠景致。
粉嶺區
放盤單位：兩房單位
售價：280萬元
面積 / 呎價：431呎 / 6497元
賣點：間隔實用，附開放式廚房及豪裝浴室。
放盤單位：兩房一廳
售價：280萬元
面積 / 呎價：401呎 / 6983元
賣點：屋苑位置旺中帶靜，步行可達商場、大型公園，生活配套完備。
放盤單位：兩房單位
售價：396萬元
面積 / 呎價：400呎 / 9900元
賣點：屋苑設有購物商場，會所提供泳池、健身室、兒童遊樂場等設施。
