租值急挫 納米單位最危

除了醞釀移民潮外，香港樓市還受到租值下挫、撻訂、蝕讓及銀主盤頻現等夾擊，長遠走勢實不容樂觀，特別是承接力欠奉的納米單位。

物業應課差餉租值可謂樓市好壞的指標，目前形勢是新財政年度大部分豪宅洋房，以至納米單位租值齊轉跌。例如山頂Mount Nicholson 1號屋，過去數年租值都企穩不變，但最新數據按年大幅下挫約14.9%至約673.44萬元。至於早已步入跌浪的納米單位，租值更連年下挫，其中港島西營盤AVA 128一個實用面積約177方呎中層戶，新財年租值約10.66萬元，按年跌約14%。大埔嵐山8座實用面積181方呎單位，下年度租值亦挫約10%至約8萬元。

事實上，納米單位早年興起是因高樓價下，遷就市場購買力而衍生的產品，由於居住環境極為狹窄，無論市況如何都沒有投資價值，單位抗跌力疲弱，不時出現蝕讓買賣。例如本月成交的黃大仙鑽嶺中高層F室，實用面積約198方呎，開放式間隔，作價365萬元，較2015年9月購入價貶值逾23.2萬元。

新樓撻訂銀主盤激增

即使近期大賣的一手新盤，也有不少買家最終決定放棄入市。據本報統計，年初至今全港新盤的交易告吹數量超過100宗，較去年第一季「爆疫」初期錄得的數量，更多出超過一成，單計3月就有30宗同類個案，其中以將軍澳日出康城LP6佔10宗最多。

同時，市場屢現銀主盤成交或新增個案，反映不少業主財務出現問題，令單位淪為銀主物業，個別開價較原業主購入價還要低。近期新增的何文田加多利軒單位，實用面積約267方呎，銀主以約630萬元放售，原業主2018年以近710萬元入市，相比之下叫價低近80萬元。