租樓程序｜簽租約：生死約原來有得傾？

傾租約細節及簽租約，雙方亦要討論一些租賃條款，例如生約、死約，更要為租約打釐印，保障大家。 (sukanya sitthikongsak via Getty Images)

搵到合心水的租盤，租金又合適，就來到準備傾租約細節及簽租約的環節，雙方亦要討論一些租賃條款，例如生約、死約，更要為租約打釐印，保障大家。

簽租約前：雙方都要準備文件

簽租約前，可請業主出示銀行發出的出租同意書，因銀行普遍規定業主在按揭期間出租單位，必須事先取得其書面同意，否則業主一旦斷供，銀行毋須租客同意亦可上門收樓，租客有機會被「迫遷」而無法討回按金及上期。

同時，租客需要帶備工作證明文件，例如工作證、糧單、稅單及強積金供款單等，以向業主證明有穩定收入，能遵守租約。若租客能證明入息穩定，而且沒有不良財務紀錄，或者更能成為議租的理據。

一般租樓會先簽定「臨時租約」，並訂明在另一個日子簽正式租約，給予雙方冷靜期。但任何一方「撻訂」都需附上法律責任，包括支付一個月租金和全數代理佣金。

租約期限：咩係「一年死約、一年生約」？

簽約時，須繳付租樓按金，一般以「兩按一上」方式計算，即兩個月租金作按金、一個月租金作上期，合共三個月的租金。簽約時，租客需準備好現金。

主流租約期普遍定為兩年，俗稱「一年死約、一年生約」，通常租期首 12 個月為「死約」，租期的第 13 個月至租期完結為「生約」。但咩叫「死約」？咩叫「生約」？原來都要視乎業主及租客如何定義。以下就有兩個坊間有關「生死約」定義的例子：

例子一：

• 死約：期間任何一方退租，都需賠償一年內剩餘月份的租金

• 生約：期間租金不能更改，但任何一方退租，只需提前一個月通知就可毋須賠償

例子二：

• 死約：期間租客退租，按金就須被沒收

• 生約：期間雙方在足夠的通知期後退租，租客都可取回按金

總括來說，「死約」和「生約」的意義是：

• 死約：期間雙方都受到租約約束，必須要完成期內租賃，如任何一方提出退租、加租或減租，都屬於違約，需要作出賠償（租約有特殊列明者除外）。

• 生約：期間雙方只需要在一個商議好的通知期給對方通知，就可以單方面終止或更改租約條款。

簽租約後：「打釐印」添法律保障

簽訂正式租約後，租約一式兩份由業主及租客保管，並需要於30日內到稅務局繳交印花稅，即俗稱「打釐印」，而印花稅率由租約長短而定，一般由0.25%至1%不等，印花稅一般由業主與租客共同攤分。若租約沒有打釐印，法庭將不接受相關租約作為呈堂證供，若日後雙方有爭拗，則沒有法律保障。如有「稅務易」帳戶，亦可自行於稅務局網站打電子釐印。

有關印花稅的詳情，可瀏覽香港政府一站通「印花稅」網頁。

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