雅虎香港財經 租金逼近歷史高位 港樓將湧現「熟成」新盤？
租金與樓價持續背馳，私樓租金指數逼近2019年歷史高位。新盤貨尾積壓，租盤有剛性需求，吸引發展商棄賣轉租，假如更多新盤變租盤，多年後港樓市場會否出現大批「熟成」新盤？
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拆租全幢租陸續有來
仲量聯行日前發表分析，按差餉物業估價署私人住宅物業指數，A、B 類（ 432 至 752 方呎）及C 類（7531至 1,075 方呎）於今年7月按年升6.9%，租金指數只差 3% 便觸及2019年歷史高位。細單位平均租金回報率在今年六月已攀升至 3.4%，創2012年以來新高。
收租回報可觀，新盤卻未擺脫越賣越平困境，持貨能力較強的發展商，開始變陣將新盤棄賣轉租。最觸目是何文田太子道西Prince Wesidence，發展商其士將整幢放租，招租金額約1.6萬元起。租戶可選擇連家具方案，同步提供車位出租。
龍頭發展商恆地亦火速加入賣轉租行列，先推出「必嘉坊．曦匯」單位招租，並透露一周內已租出逾20伙。啟德The Henley III亦推出34伙招租，The Henley III 及「必嘉坊．曦匯」入場租金約1.6萬元。日前旗下粉嶺One Innovale再推23伙單位招租，開放式單位月租9,500起。
按現時市道，棄賣轉租最大好處是避開推盤時的「內捲式」減價戰，又毋須將單位丟空賺取租金回報。假如這一轉新盤招租反應理想，或會吸引更多新盤仿效，拆租甚至將整幢樓招租。
再租轉賣仍是「新盤」？
賣轉租成為熱潮後，大批單位成為租盤，數年後樓價轉勢兼將貨尾消化得七七八八，這批租盤又有機會變成「新盤」推出市場。經歷以年計「熟成」的單位，究竟可否稱為新盤呢？
這個問題最好由市場反應提供答案，近期例子是華懋將收租多年的薄扶林物業斥6億元全面翻新，並改名為Victoria Coast。這個項目被市場視為新盤，而且持續錄得大額成交，可見買家樂意以新盤價購入。參考此例子，發展商將賣轉租的單位大翻新，甚至提升裝修配套規格，日後市旺時重推相信可再冠名新盤推售。
除了用家，賣轉租的單位將來翻新後，亦有機會吸引長線收租客吸納。例如租盤是由發展商自行管理租務事宜，將來翻新以代租為賣點，一條龍服務加上發展商品牌，對長線收租投資客應有一定吸引力。放眼日本樓市場，不少港人都照樣押注大城市「陳年」舊樓收租，故只要配套足，「熟成」新盤單位仍有一定叫座力。
