稅務ABC:邊d業主要交物業稅?
初次榮升業主,收到稅單看到物業稅一欄都會嚇一跳,其實大部分業主唔單止唔使交物業稅,更可以利用供款開支減稅。
物業稅只針對收租業主
物業稅單睇字面,似乎是所有業主都需要支付,其實細看物業稅一欄的選項,只要業主持有的物業是用作自住,便可以跳過這一欄不填,換言之,物業稅旨在針對有樓收租業主的租金收益。
不要以為有樓收租只是退休人士或社會精英的專利,部分剛上車的年輕業主,購置物業後又要儲錢結婚,便會選擇繼續與家人同住,並把物業出租補貼供樓開支,這類業主同樣需要支付物業稅。
物業稅算是稅率較穩定的稅項,由2002年起,稅率徘徊在15至16%水平,而2008年至今,物業稅率保持在15%水平不變,相對薪俸稅,物業稅率明顯較為辛辣,因此第二步是了解報稅時可以節省的空間。
修葺及支出是業主人人有份的物業稅免稅額,由於涉及修葺的支出每年不同,樓齡較新的維修支出又較為瑣碎,為簡化計算手續,這項免稅額劃一為20%。持有出租物業的業主,在報稅時便可以自行扣減20%修葺開支,並毋須提供相關證明。
假如差餉由業主支付,業主報稅時亦可以申請扣減差餉開支。此外,業主亦可以扣減不能追回的租金收入,但要留意租客拖欠租金,由於這筆收入仍可望追回,業主在報稅時仍要計算被拖欠的租金收入。不過遇到租客走佬,業主確認無法追討租金時,便可以申請扣減這筆收入。要留意一如薪俸稅,稅局亦會評估你下一個財政年度的租金收入,並向你收取暫繳物業稅,因此有樓收租的打工仔,必須及早預留資金或透過稅貸融資,才可以輕鬆應付薪俸稅及物業稅開支。
把握15次扣稅機會
無樓收租的業主,雖然少了一筆租金收入,但同時可以節省一筆物業稅,而且供樓期間更有15次扣稅機會。由2012/13課稅年度起,業主報稅扣除供樓利息開支年期由10年增加至15年,身處低息周期,這項扣減似乎仍是有限錢,但一旦步入加息周期,利用這15次機會扣稅,便可以有效減省稅務負擔,因此交稅負擔未算太沈重的業主,不妨把這15次機會留待加息周期時才動用。
不過要留意申請人必須為住宅在土地註冊處註冊的業主,只擁有1/4業權的業主,即使承擔所有供樓利息開支,扣除款項仍會按他的業權比例計算。而只負擔供樓,又未有業權的打工仔,亦不能申請扣除供樓利息開支。
近年樓價高企,不少業主要申請二按才可以成功上車,原來一按及二按,同樣可以扣除利息開支,但把物業加按則不能申請扣除。想減輕稅務負擔的業主,報稅時就要先清楚檢視自己物業的業權及供樓情況,從而增加減省稅款的勝算。