香港股市 已收市

經濟衰退之下 香港樓市恐難獨善其身

在動畫片中,Wile E. Coyote追逐Road Runner時,有時會發現自己跑到了半空中,不知不覺衝出陡峭的懸崖邊緣。

香港地產市場目前就類似於這種情況。之前五個月的大規模抗議活動已對香港經濟造成沉重打擊。倘若樓市跌落懸崖,香港事實上的央行支撐樓市的能力恐怕極為有限。

乍看之下,你幾乎不會注意到有問題。9月份香港樓價同比只下降2.3%,降幅小於2015-16年中國經濟放緩期間的記錄。實際上,由於政府放寬了首次購業者的抵押貸款上限,10月份成交量有所上升。地產股今年至今仍小幅上漲。

這與經濟數據形成了鮮明對比:香港經濟10年來首次陷入衰退。根據香港的採購經理人指數(PMI),10月份商業活動創下至少20年來最快萎縮速度。雖然總體數據並未顯示出物業市場受到多大影響,但商業地產行業受到的損害正愈發明顯。

10月份,香港物業代理公司美聯工商鋪有限公司(Midland IC&I Ltd., 0459.HK, 簡稱﹕美聯工商鋪)登記的工業及商業物業共有242伙,是1996年以來第二低紀錄。物業代理公司第一太平戴維斯(Savills)表示,截至9月份一年,香港黃金地段和購物中心的商鋪租金已下降15%以上。

相對於住宅市場,業主自用的商業地產大樓要少得多,這使得該行業對眼前的經濟狀況更加敏感,從而迅速轉化為租金下降。

然而,物業市場不得不緊隨其後。住宅單位的租金和需求也許會滯後於商業活動的崩潰,但它們不可能永遠獨善其身。里昂證券(CLSA)的研究人員指出,與2016年第一季度(亦就是上一次樓市低谷)相比,發展商債券的收益率相對於美國國債收益率的溢價有所收窄。他們認為,香港地產股可能會下跌至少10%,樓價格可能會暴跌20%。

在許多經濟體中,央行會大幅下調利率,以免住宅市場大跌。但在香港,貨幣政策在很大程度上取決於維持聯繫匯率制度的需要。香港不能指望美國聯儲局為了香港的利益而調整利率。

香港的樓價已經非常昂貴,2018年末達到人均收入的20倍,高得令人咋舌。倫敦、三藩市等其他一些城市房價也很高,但香港的樓價是它們的兩倍多。除非抗議活動和平、迅速地結束(這看上去可能性很小),否則,香港的樓市勢必會受到拖累。

撰文:Mike Bird

(本文版權歸道瓊斯公司所有,未經許可不得翻譯或轉載。)

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