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網民熱話|近40年九龍灣居屋賣唔出!不愛舊樓兩大原因

·2 分鐘文章
Abstract Aerial Art via Getty Images

近日二手樓價回軟,不少業主要減價才能甩手,市場轉由買家主導。有網民出post大呻,原本打算將樓齡已有37年的麗晶花園居屋放賣,叫價550萬元,竟無人睇樓,引起網上熱議,有咩因素阻礙買家買舊樓?

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有網民紛紛留言,真指麗晶花園位置及配套差,雖然處於九龍灣,但不近港鐵站,如步行前往屯馬線啟德站,步程至少要10分鐘,更比公屋包圍。有網民分析,綠表客未必願意花5球,買樓齡近40年居屋,反而抽新居屋仲好。亦有網民建議劈價數十萬元至500至520萬水位,應有人願意接貨。

其實,市場上舊樓仍有不少捧場客,因實用面積高,有更大可塑性,而且價錢一般較為相宜。不過,亦有不少準買家不喜歡舊樓,因買入後花錢裝修,同時主要有兩大考慮。

難爭取長年期按揭

第一個考慮就是按揭年期,很多時舊樓按揭還款期未必可以拉至最多30年,若然準買家資金不足,更有撻訂收場風險。以樓齡50年為例,如果經按揭保險申請8至9成按揭 ,大部分按證保險計劃均需要以「75年減樓齡」計算還款期,換言之,樓齡50年物業最多只可做25年按揭。即是樓齡愈高,供款期愈短。換句話說,買家每月需承擔更多供款金額,帶來一定程度財政壓力,部分準買家甚至因而過不了壓力測試。

以上述單位為例,雖然仍可做30年的長年期按揭,但問題是再下一手業主未必可以,愈舊的樓變成愈難易手。

大維修最攞命

此外,買入舊樓最大問題要面對大維修潛在風險。因為根據強制驗樓計劃,樓齡 30年或以上的私樓業主,須在接獲屋宇署要求後,於限期內進行驗樓及維修。 所以在買入舊樓前,要了解是否需要大維修,以及何時進行。

一般而言,大維修每10年一次,每次涉資10萬元。加上,每5年一次驗窗,每次1萬元,十年內漏水及冧石屎維修費等動輒要十多萬元,所以買入舊樓要有心理準備,要預留一大筆維修費,因而影響部分買家買舊樓意欲。

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