雅虎香港財經 美國可能加息六次 供樓同樓價何去何從？
美國加快收水，加息步伐急促，香港明年雖有條件不即時跟美國加息，但已有跡象顯示資金流走，有升息壓力。港人最關心樓價升定跌，同供樓負擔問題，又何去何從？
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上次美國加息 拆息同P如何走?
美國聯儲局剛舉行了今年最後一次議息會議，亦是近年最重要的會議，宣布提早結束收水，進一步縮減買債規模。利率點陣圖顯示，預計2022年將加息3次，2023年加息3次。市場現時估計，明年美國加息幅度為75點子，如果2023年亦有同樣加幅，美息料共上升1.5厘。
回顧上一次美國加息周期，當時美國經濟形勢，與目前大相徑庭。現時美國面對高通脹及疫情，11月消費物價指數按年升6.8%，為自1982年6月來新高，美國不得不急加息回應。
美國加息周期由2015年12月開始，至2019年中結束，美國加息9次，聯邦基金利率上升2.25厘，期間本港最優惠利率（P）只在2018年9月，才上調 0.125厘。
而美息在18年底再升0.25厘，最優惠利率也沒有再變。在19年美息下調3次後，香港最優惠利率打回原形，再下調0.125厘。之後美息歸零，P也不動。
所以，加上目前本港銀行體系資金充裕，本港明年有條件不用即使跟隨美國加息。
拆息升幅可以很大 供樓有咩影響？
不過，全球量寬，美國加息牽一髮動全身，令全世界過剩資金流向更為波濤洶湧，本港拆息可以有好大變化。
同供樓掛勾的一個月同業拆息，直接影響主導按揭市場逾9成的Ｈ按業主。基於聯匯制度下，港息要與美息同步，以防大量資金外流。由於金管局近期已增發票據吸走剩餘資金，本港拆息已逐步攀升。
一個拆息為例，由0.06%接近歷史低位，攀升至目前約0.2%，顯示本港利息環境亦跟隨美國收水步伐而變化。所以，即使現時拆息升影響微不足道，但一個月拆息如大升，直接加重供樓負擔。
以上一次加息周期為例，一個月拆息由2015年0.23厘，最多一度升至19年年中2.9厘，波幅有2.67個百分點，多於美息加幅2.5個百分點，不過期內一個月拆息平均只升多1.9百分點，仍低於美息升幅。
因此要留意是，在美國加息周期下，一個月拆息可以好波動，升幅隨時可以多於美息，亦難以預期拆息走勢。
拆息上落對供樓有幾大影響？以500萬元物業作參考，借9成，按息1.5%，年期為25年，每月供款17,997元，如果按息因拆息升，而加1.9個百分點（如上一個周期），每月供款增至19,961元，每月供款多2000元。
資金流走 拆息有壓力
本港拆息要跟隨美息變動外，亦受銀行體系結餘影響，由於金管局近月增發外匯基金票據，銀行體系結餘已由高峰4,575億元，跌至現時3,825億元。明年首兩個月該局再增發400億元外匯基金票據，銀行結餘再減少，令拆息有向上壓力再增大。市場估計香港銀行體系結餘回落至1,000億元水平，銀行有機會考慮加息。問題是如資金走得愈快，加息壓力愈大。
香港樓價有壓力?
雖然拆息升，會加重供樓負擔（目前為H＋1.3%），但如果Ｐ都向上，Ｈ按的鎖息上限亦上升（Ｐ-2.5%，上限2.5%），所以加息對供樓及消費明顯不利，問題是未來息升幅度有多大，現時通脹來勢洶洶，利率風險不輕。
隨著美息升，本港資金開始流走，港匯明顯轉弱，今日更跌破7.8較弱水平，與拆息向上同步。
另外，美元一直強勢，未來料持續，對新興市場貨幣不利。在聯匯下港元計價的物業變得更貴，港元可以貶值幅度有限，再有無投資吸引力? 近期二手樓價回軟，美聯信心指數已連跌六周，減價盤明顯高企。
上述利率走勢只是左右樓價的一個變數，另要考慮負擔能力及未來失業率，換言之，樓價高定低，都要睇你供唔供得起。
