香港股市 將在 6 小時 13 分鐘 開市

美國領事館70億放售豪宅的投資啟示

Steven Cheung
Hong Kong property stocks

美國時間週五(5月29日)美國總統特朗普宣布將會對內地及香港官員作出直接或間接制裁。說時遲那時快,在美國公布具體制裁措施前,美國領事館確認將會出售位於壽山村道37號。這幢物業的市場估值介乎50億至70億元,表面上為刺激豪宅股股價回升的催化劑。惟實質上代表國際投資者開始撤出香港資產市場,猶如發出豪宅市場岌岌可危的利淡訊號。

據報道美國領事領確認出售位住壽山村道、面積達47,382平方呎的豪宅。倘以估值上限70億元計算,該豪宅的平均呎價將高見14.8萬元。卜居壽山村道的住客非富則貴,計有財政司司長。歌星陳奕迅也是位於壽山村道的SHOUSON PEAK業主。

豪宅入場門檻高,未必有價有市,所以當有大型交易出現時,可以為鄰近物業提供最新估值參考數據。如果美國領事館放售物業的交易出現於太平盛世,這單交易一但落實,擁有豪宅項目的豪宅股,投資者必定另眼相看。

位於壽臣山道西及黃竹坑徑交界的壽臣山鄉郊建屋地段第1198號,英皇國際(SEHK:163)持有40%權益,許榮茂私人持有40%權益,餘下由明發集團(SEHK:846)持有。不過,明發已經持續停牌4年,普羅投資者未能因為看好該幅地皮而買入明發,英皇變成唯一選擇。

再講這塊地皮的詳細資料,可建樓面面積達88,000平方呎,英皇披露的發展成為本37.9億元,折合每平方呎成本約43,000元。倘美國領事領以呎價14萬平方呎出售,英皇這個項目每平方呎估值自不然水漲船高,甚至有機會和美國領事館物業睇齊。

美國領事館物業毗鄰華潤置地屋地

不過,壽山村道39號為與美國領事館物業最接近的發展項目。2018年7月華潤置地(SEHK:1109)以59.3億元購入可建樓面達69,065平方呎的地皮,倘以美國領事館物業70億元估值計算,現時地皮估值可能已經升至96.6億元。

然而,對於市值超過2,000億元的華潤置地而言,該幅地皮價值簡直是九牛一毛,不會引來投資者短線炒作借口。

大昌集團(SEHK:88)在壽臣山並無項目,惟在淺水灣道108號擁有可建樓面達42,000平方呎的項目,去年傳出整個項目放售,叫價75億元,折合每平方呎售價達17.9萬元。然而,大昌意向放售呎價仍然高於美國領事館物業估值。所以美國領事館放售物業不會刺激大昌股價。

豪宅表現跑輸上車盤

特朗普表示會制裁香港後,美國領事館放售物業,標誌著外資撤出香港的意欲。而外資持有的物業決不是售價數百萬元的上車盤或屋苑盤,而是供外資高層居住的大班屋或分層豪宅。故未來一段時間豪宅供應增加,豪宅盤表現將跑輸供本地市民居住的上車盤或屋苑盤。

筆者在《國安法立法引爆股災 最先見底的三個板塊逐個捉》指出,在「港版國安法」推出前,香港是包括內地在內的亞洲區富豪存放資產天堂,香港豪宅更加是富豪儲存財富的豬仔錢罌。

美國領事館搶走豪宅新盤購買力

除外資及本地富豪外,持有最多豪宅的業主相信是內地富豪,不排除他們可能考慮到資產存放在香港的安全性而加速放售在港物業,勢將利淡豪宅的樓價。

由於豪宅交易出售的頻率極低,當像美國領事館放售物業,等於增加二手豪宅供應,其實是搶走英皇、大昌、華潤置地豪宅新盤的購買力。

美國領事館有意放售物業,表面上可以刺激豪宅股估值,惟實際上不利豪宅股銷售物業。這點正是投資者有意購入豪宅股前須要注意。

延伸閱讀

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Steven Cheung 沒持有以上提及的股票。

The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020