耶倫預告加息抗通脹為何香港地產股升唔起？

Steven Cheung

2021年5月9日下午10:05·2 分鐘文章

本週美國財政部長耶倫還以為自己是聯邦儲備局主席，竟然越殂代庖評論美息走向。同日耶倫澄清並非預測加息，也非建議加息，惟耶倫的言論其實是預警通脹重臨的訊號。

投資者將通脹重臨這個背景放在香港這個國度分析，樓價必定繼續破頂。惟香港地產股卻無力上升，背後其實另有其他原因。

在通脹重臨年代，投資者做債仔較做債主著數。當利息低於物價升幅時，債主放貸所收取的利息不能抵消因通脹所損失的購買力，做債仔較做債主著著數。

通脹借錢買樓有著數

投資者在通脹重臨的環境借錢買樓，租金收入大致跟隨通脹上升，足以抵消利息支出，通過買樓不但能夠抵消通脹，更能賺取正現金流。當每個投資者都這樣想，在通脹重臨時期香港樓價難以不上升。

香港樓價上升卻不代地產必定上升。因為香港地產股還有其他因素利淡股價走勢。首先香港新盤市場銷量徘徊不前，未能做到價量齊升。

2016年至2020年期間，香港新盤銷量分別為16,500伙、18,250伙、15,700伙、18,700伙及14,485伙。2020年新盤銷量和2016年比較，竟然錄得下跌。

有指去年新盤銷量縮減是因為疫情下減慢了審批新盤的進度，惟即使以疫情爆發前的2019年和2016年數字比較，香港新盤銷量僅增長13%，也不見得理想。

事關按照2016年香港人口普查統計數據，家庭數目為251萬個，每個家庭的平均人口數目由2006年的3人跌至2016年的2.8人。這個數據顯示在可見未來由子女結婚組織家庭衍生的新盤購買需求進一步放緩。

當投資者明白香港家庭結構這個背景後，香港新盤銷量將走不出低單位數字增長，地產股的合同銷售只能維持低速增長，資產週轉率難以提升，即使以呎價高開都未必能夠挽回投資者對地產股的信心，這樣不難理解普遍地產股股價難以出現結構性上升。