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股樓策略|Ken Sir:樓市短期下跌 留意2047大限風險 鄧聲興稱高息股受捧

今日(25日)在亞洲博覽館舉行「香港GO嘉年華2022」,其中港樓資深呂宇健(Ken Sir),以及香港股票協會分析師主席鄧聲興與《BossMind》聯手,在活動上舉辦「港股港樓投資策略」講座。Ken Sir在講座上重申對未來樓市的看法,以及港樓十大爆煲原因,而鄧聲興則為觀眾分析2023年港股走勢,以及需要留意的地方。

Ken Sir表示,樓市短期會下跌。他認為,2047地契大限是樓價下跌的關鍵,界限街以南的土地將需要補地價,因此銀行按揭會受影響。他續指,一般按揭都會做25年或以上,所以由2023年起,「2047大限」將會成為銀行按揭的考慮因素之一,而部份樓齡較高的物業亦未必做到按揭,成交可能會下降。

另一個因素是銀行存款利率較租金回報高。Ken Sir指,現時部份活期存款及定期存款的息率高於租金回報高。他表示:「冇風險嘅定期存款都有4厘以上,而有管理、維修風險嘅投資只係2厘幾。」因此物業未來可能會有價無市。

而以往市場認為,人們對樓市有剛性需求,因此樓價不會下跌。但Ken Sir認為剛性需求只會反映在租賃市場上。他解釋,市民對租樓有需求﹐從而帶動租金回報率上升,樓價才因此上升。

至於移民因素,亦是影響樓價之一。Ken Sir表示,約1600萬港元的價錢可以在英國買下一個莊園,但在香港只能買入一個太古城3房單位。對於一個物業投資者而言,外國物業比香港的更吸引。

Ken Sir最後提到,如果有市民真的要置業,不論自住或投資也好,最好是選擇「低水」約2至3成的單位,從而降低風險。不過他又表示,現時樓市處於跌市,是一個好機會可以買到比市價低的物業。

股市方面鄧聲興表示,來年最緊要注意利息走向以及內地政策。他提到,自2008年金融海嘯後,美國推出的QE為市場帶來極低的資金成本及利息。但美國現時利率已加至逾4厘,不單止增加供樓成本增加,同時亦降低投資股票的吸引率。正因如此,股息率較高的中移動(941)、中聯通(762)反而更受投資者追捧,股價不跌反升。

至於投資者以前喜歡的騰訊(700)、阿里巴巴(9988)則受國策所影響,令股價大跌。他引用騰訊由通訊軟件起家至今成為科技龍頭的例子,解釋科技進步令騰訊的賺錢能力提高,公司發展迅速。同時鄧聲興又提到,阿里在經營淘寶的過程中,不斷擴大用戶量及數據庫,令阿里快速增長。而在AI的幫助下,阿里可以分析用戶的財務狀況從而創立螞蟻金服,惟公司觸碰中央底線而被打壓。


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