雅虎香港財經 股樓策略｜Ken Sir：樓市短期下跌 留意2047大限風險 鄧聲興稱高息股受捧
今日（25日）在亞洲博覽館舉行「香港GO嘉年華2022」，其中港樓資深呂宇健（Ken Sir），以及香港股票協會分析師主席鄧聲興與《BossMind》聯手，在活動上舉辦「港股港樓投資策略」講座。Ken Sir在講座上重申對未來樓市的看法，以及港樓十大爆煲原因，而鄧聲興則為觀眾分析2023年港股走勢，以及需要留意的地方。
Ken Sir表示，樓市短期會下跌。他認為，2047地契大限是樓價下跌的關鍵，界限街以南的土地將需要補地價，因此銀行按揭會受影響。他續指，一般按揭都會做25年或以上，所以由2023年起，「2047大限」將會成為銀行按揭的考慮因素之一，而部份樓齡較高的物業亦未必做到按揭，成交可能會下降。
另一個因素是銀行存款利率較租金回報高。Ken Sir指，現時部份活期存款及定期存款的息率高於租金回報高。他表示：「冇風險嘅定期存款都有4厘以上，而有管理、維修風險嘅投資只係2厘幾。」因此物業未來可能會有價無市。
而以往市場認為，人們對樓市有剛性需求，因此樓價不會下跌。但Ken Sir認為剛性需求只會反映在租賃市場上。他解釋，市民對租樓有需求﹐從而帶動租金回報率上升，樓價才因此上升。
至於移民因素，亦是影響樓價之一。Ken Sir表示，約1600萬港元的價錢可以在英國買下一個莊園，但在香港只能買入一個太古城3房單位。對於一個物業投資者而言，外國物業比香港的更吸引。
Ken Sir最後提到，如果有市民真的要置業，不論自住或投資也好，最好是選擇「低水」約2至3成的單位，從而降低風險。不過他又表示，現時樓市處於跌市，是一個好機會可以買到比市價低的物業。
股市方面鄧聲興表示，來年最緊要注意利息走向以及內地政策。他提到，自2008年金融海嘯後，美國推出的QE為市場帶來極低的資金成本及利息。但美國現時利率已加至逾4厘，不單止增加供樓成本增加，同時亦降低投資股票的吸引率。正因如此，股息率較高的中移動（941）、中聯通（762）反而更受投資者追捧，股價不跌反升。
至於投資者以前喜歡的騰訊（700）、阿里巴巴（9988）則受國策所影響，令股價大跌。他引用騰訊由通訊軟件起家至今成為科技龍頭的例子，解釋科技進步令騰訊的賺錢能力提高，公司發展迅速。同時鄧聲興又提到，阿里在經營淘寶的過程中，不斷擴大用戶量及數據庫，令阿里快速增長。而在AI的幫助下，阿里可以分析用戶的財務狀況從而創立螞蟻金服，惟公司觸碰中央底線而被打壓。
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