胡國威專欄｜如何提升人均居住面積？

特首林鄭月娥公布任內最後一份《施政報告》後，發展局也隨即更新《香港2030+》最終建議書，當中提及提高「人均居住面積」至237呎，藉以改善居住環境，只因我們的居住面積真的每况愈下，但實情香港納米樓之所以如此盛行，政府責無旁貸。現在撥亂反正又能否如願?

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實用面積少於20平方米，相當於215呎的單位，去年年底總存量高達12,175個，相當於全港私樓總存量1%。但可以肯定的是，納米樓高峰仍未過去，事關正在申請動工的項目，平均建屋的單位面積仍然下跌之中。單計2021年首7個月，屋宇署累計批出198萬呎樓面，合共提供6,706個住宅單位，也就是平均一個單位只得296呎。

跟政府政策有莫大關係，因過去為增加中小型住宅供應，政府先後在推地上推出了「限量」及「限呎」的條款，透過地契規範推出的量數、以及最低面積，既可確保到單位不至於太過畸型、也能確定一定量數，但「限呎地」在2010後推出四幅用地，包括長實朗屏「世宙」、紅磡「悅目」、恒基及香港小輪在紅磡的「城中匯」、以及新地在東涌的「東環」後便告壽終正寢，取而代之就是力谷供應達標的「限量地」 而已。

對於「限呎地」的壽終正寢，在2012年2月，時任發展局局長林鄭月娥，出席電台節目後向傳媒是如此解釋的。「行政長官、財政司司長，以及我本人，都認為在推出私人住宅用地時，往後我們亦會在適當的用地加入限呎或限量的要求。但從兩者選擇，現在對限呎的需要已較為降低。」「 我們對於適當的土地仍然會限量，但限呎方面，在自己賣予私人發展商的土地作限呎要求會非常謹慎小心，否則會對市場干預太大。」

沒設定最低面積的「限呎地」、卻設最低數量的「限量地」，政府可滿足供應量達標，卻被市場扭曲，而出現如雨後春筍盤的納米樓。印象中發揮到最極致的，是富豪酒店在洪水橋的「尚築」。地盤可建樓面120,473呎，批地條款規定不得建少於170個住宅單位。你怎會想到全盤最終興建170個單位，但當中卻有36間為2,136-4,497呎的洋房? 發展商做法是預留了27%樓面興建納米單位，以滿足限量要求後，餘下樓面全數興建洋房。

今日政府計劃在批地條款規範，蚊型盤是否一定絕跡? 我相信會減少，但未必會完全絕跡。因為據發展局局長黃偉綸說法，最快明年在「賣地條款」中加入最低單位面積要求措施。即使發展商改契重建時也要求加入類近條款，但舊契樓重建則未必受規管。值得注意，舊契樓也是納米樓供應來源之一。

不過，與其我們把重心放在討論政府提高「最低面積」的措施上，我覺得發展局公布的《香港2030+》最終建議書所釋出的訊息，遠比這一點重要，有興趣者，可以觀看我們《胡‧說樓市》跟《YAHOO財經》平台合作的樓市節目，我們已就此深入探討。

胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk