胡國威專欄|如何提升人均居住面積?

·3 分鐘文章
室內單位人均面積

特首林鄭月娥公布任內最後一份《施政報告》後,發展局也隨即更新《香港2030+》最終建議書,當中提及提高「人均居住面積」至237呎,藉以改善居住環境,只因我們的居住面積真的每况愈下,但實情香港納米樓之所以如此盛行,政府責無旁貸。現在撥亂反正又能否如願?

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實用面積少於20平方米,相當於215呎的單位,去年年底總存量高達12,175個,相當於全港私樓總存量1%。但可以肯定的是,納米樓高峰仍未過去,事關正在申請動工的項目,平均建屋的單位面積仍然下跌之中。單計2021年首7個月,屋宇署累計批出198萬呎樓面,合共提供6,706個住宅單位,也就是平均一個單位只得296呎。

跟政府政策有莫大關係,因過去為增加中小型住宅供應,政府先後在推地上推出了「限量」及「限呎」的條款,透過地契規範推出的量數、以及最低面積,既可確保到單位不至於太過畸型、也能確定一定量數,但「限呎地」在2010後推出四幅用地,包括長實朗屏「世宙」、紅磡「悅目」、恒基及香港小輪在紅磡的「城中匯」、以及新地在東涌的「東環」後便告壽終正寢,取而代之就是力谷供應達標的「限量地」 而已。

對於「限呎地」的壽終正寢,在2012年2月,時任發展局局長林鄭月娥,出席電台節目後向傳媒是如此解釋的。「行政長官、財政司司長,以及我本人,都認為在推出私人住宅用地時,往後我們亦會在適當的用地加入限呎或限量的要求。但從兩者選擇,現在對限呎的需要已較為降低。」「 我們對於適當的土地仍然會限量,但限呎方面,在自己賣予私人發展商的土地作限呎要求會非常謹慎小心,否則會對市場干預太大。」

沒設定最低面積的「限呎地」、卻設最低數量的「限量地」,政府可滿足供應量達標,卻被市場扭曲,而出現如雨後春筍盤的納米樓。印象中發揮到最極致的,是富豪酒店在洪水橋的「尚築」。地盤可建樓面120,473呎,批地條款規定不得建少於170個住宅單位。你怎會想到全盤最終興建170個單位,但當中卻有36間為2,136-4,497呎的洋房? 發展商做法是預留了27%樓面興建納米單位,以滿足限量要求後,餘下樓面全數興建洋房。

今日政府計劃在批地條款規範,蚊型盤是否一定絕跡? 我相信會減少,但未必會完全絕跡。因為據發展局局長黃偉綸說法,最快明年在「賣地條款」中加入最低單位面積要求措施。即使發展商改契重建時也要求加入類近條款,但舊契樓重建則未必受規管。值得注意,舊契樓也是納米樓供應來源之一。

不過,與其我們把重心放在討論政府提高「最低面積」的措施上,我覺得發展局公布的《香港2030+》最終建議書所釋出的訊息,遠比這一點重要,有興趣者,可以觀看我們《胡‧說樓市》跟《YAHOO財經》平台合作的樓市節目,我們已就此深入探討。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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