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胡國威專欄|政府不托市,還有甚麼?

·3 分鐘文章
財政預算案2022(圖片來源:政府網站)

財政司司長陳茂波任內最後一份《財政預算案》,用上破格啡色封面,本以為接近換屆沒什麼期望,卻突襲公布不少新措施。

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包括,一個應由林鄭「親自」宣布的放寬按保政策,今日竟由波叔提出。今日1,000萬元以上物業都有按保覆蓋,門檻大幅放寬至1,920萬元。不單準買家能低首期上車,也放生了採用發展商高成數按揭買家,為他們打開了逃生門轉按至傳統銀行,而不用捱貴息。

我們先別論樓市會否因此火上加油,但最起碼,實質效果能為這沉寂幾個月的樓市帶來一點生機,簡單來說,就是托市。因為政府一定要力保庫房收入,否則其鴻圖大計很難展開,所以樓價一定不能價倒下。

有觀看我們跟《YAHOO財經》合作製作的影片,《預算案》之前,我們已大膽估計,今年賣地收入是大豐收的。結果,一如所料,全年地價收益埋單高達1,411億元,較原定預算高出44%。所以即使抗疫扶持工作洗了香港人好多錢,但最後盤數卻不如預期般出現1,016億元赤字,反而錄得189億元盈餘。今年政府荷包有錢剩,儲備增加。

但深入來看,今年度土地收益能達到接近破紀錄1,411億元,是因為政府官地招標收入912億元中,有77%來自「中環海濱」及銅鑼灣「加路連山」商業地入帳。若剔除該部份,實際地價收益要即時減半。

下年度政府估計土地收益達1,200億元,究竟能否做得到,就要視乎下年度賣地計劃的地皮是否吸引,但觀乎下年推出的13幅住宅地,以及4幅商業地,顯然也沒有什麼矚目之選。四幅商業地,啟德、旺角及安達臣用地的市值僅300多億元,連一幅中環海濱地也不到。

地價收入未必及預期,意味下年度估計赤字563.31億元,最終埋單可能更加誇張,除非政府來年開支無預期般急速,花得少過預期;又或者,發展商願意身體力行以高價搶地。但要做到後者效果,則要有足夠購買力支持,故此力保樓價不跌相當重要,也解釋為何要放寬按保。

庫房收入中,《預算案》也劍指有錢人,向他們開刀,故《預算案》後引伸「鬥地主」的激烈討論。除了立法禁止業主追租引起廣泛討論外,還因為政府將改革差餉制度,以後愈富有的人,其徵收的差餉會愈高。

由昔日劃一繳付應課差餉租值5%,日後改為累進式徵收,租值愈高,應課差餉也愈高,並鎖定以年租55萬元以上的單位劃線。有助為政府開源外,亦間接嚮應中央「共同富裕」方針。

問題是有幾多單位受影響? 僅42,000個,相當於私樓量2%。幾時執行? 最快2024年,即在2025年才入帳。帶來幾多收益? 7.6億元。7.6億元是一個什麼數字? 只達消費券派錢664億元的0.1%。感覺雞肋,食之無味、棄之可惜。

所以回歸現實,要穩定庫房收入,與其透過開徵富人差餉來賺錢,其效果顯然不及迫使社會大眾投身樓市般重要。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人

網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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