雅虎香港財經 胡國威專欄｜新居屋延長禁售期，又要重蹈覆轍
要杜絕炒風，當年推出了「額外印花稅」，如果買家在簽署臨約起計三年內轉手，需繳付高達樓價20%稅項，最終以確認人身份轉讓、俗稱「摸貨」的成交接近絕跡；豈料不及的是，當年趕走炒家後，市場餘下的自住業主，他們抱著「一動不如一靜」心態，對於賣樓相當被動，結果市場放盤持續萎縮，供應減少帶來的效應，就是私樓價錢一路扯高，尤其上車自住需求無明顯退潮，強勢的業主市就此成形。
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這十多年來，無限量寬的威力，印銀紙快過增加供應速度，令本港私樓樓價有上無落。雖然指數偶有調整，但大方向仍屬大漲小回。大家仍在適應「額印」帶來的反效果之時，怎樣也想不到，政府在制定新居屋新政策時，卻打算重蹈覆轍。
觀察到居屋二手市場成交急增，多個新居屋及綠置居轉售時獲利逾倍下，近日有房委會委員建議，把下期推出新居屋的禁售期，由以往兩年延長至五年；如果在五年內轉售則只能以不高於原價轉售，冀能緩和短時間轉手圖利問題。
但現實情況是，當新居屋轉售年期延長，卻又遇上「白居二恒常化」，兩項政策相互混和的效應，就是當日「額外印花稅」的效果般，不受約束的「居二」放盤更為罕有，尤其是樓齡較新，免卻壓力測試的居二貨，業主心態自然更加進取，居二價格會更形居高不下。
根據房委會資料反映，2021年居二市場買賣累計有3,218宗買賣，平均每宗成交價462萬元，較2016年恒常化前平均售價320萬元，大幅上升44%，遠遠跳贏同期私樓樓價升幅37%。新政策推波助瀾下，我們只會預期，這個獨特的居二市場對推升樓價的力量，可能比私樓更誇張。
新居屋延長轉售年期後亦可能產生另一效果，就是當居二價格再飛升下，可能會導致原本符合資格的白居二買家根本不能置業。事實上，以現時居二462萬的平均售價來看，這已非全數白居二買家可承擔範圍。因為單身白表買家入息33,000元，假設以所有資產85萬元作首期，供款年期25年，息率2.5厘來計算，其最高可負擔樓價為452萬元，現時平均的居二價根本已超出可接受範圍。
白表單身買家仍能入市，因為他們只能放眼於樓齡較舊、樓價較相宜的居二放盤；但如果居二繼續抽升，白表單身買家選擇更局限，屆時他們即使符合資格、抽中了資格、也未必買不起，最終只能進入私樓市場捱貴租了。
居屋具有資助性質，視為圖利工具本身是不恰當的，只是未能扭轉目前環境，而把新居屋延長轉售年期，會否為市場帶來另類負面效果，這一點則值得房委會及政府深入反思。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
