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胡國威專欄|新聞盲點:新世界資助房屋是否公關秀?

·5 分鐘文章
新世界發展

新世界「非牟利房社企」提出興建私人資助房屋,連日來在社交媒體不斷被洗版,如果真的能如新聞稿所述,「加快紓解困擾香港多年的房屋問題」,我相信無人反對,但這個由各界專家組成的「諮詢委員會」,經反覆討論才得出的「創新建議」,有很多問題,我還是不明白。

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第一,為何符合資格買入「私人資助房屋」的買家,日後出售時要「補地價」? 平時,綠白表買家經房委會或房協購入的居屋,日後在自由市場轉手時要補地價,這點我明白,原因政府以優惠價資助了合資格人士上車,轉售時要補足地價,天經地義;但一筆還一筆,今次「資助房屋計劃」由發展商自己提出,為何關政府事?

根據建議,發展商「希望」政府能承擔三分一地價,餘額支付三分二由他們支付,故買家十年後在自由市場轉手,需把足額地價支付政府。但政府的錢,是小市民的錢。如果接納建議,豈不是利用公帑來為發展商鴻圖大計「埋單」? 又如果此計劃政府能憑一己之力做得到,何以硬要跟私人發展商合作?

今次計劃,發展商的前設本已把政府綑綁起來,但有沒有想過,如果政府不接納建議,又怎辦? 是否代表整盤計劃即時推倒? 為何如此有信心政府一定接受? 事前是否已經「摸底」? 「摸底」過程如何? 跟哪些官員會面? 會談細節如何? 政府作什麼回應? 由於有機會涉及政府補貼,不是應該「開誠布公」跟大眾說清楚嗎?

如果政府最終不接受,他們又會否有「plan B」? 發展商是否願意支付更多地價? 其實,既然一開始已打算行善,何不更灑脫地由財團全額支付補地價,然後以優惠價轉售市民,而非得把官商間置於尷尬地步?

有如此疑慮,因為當發展商不願公布「私人資助房屋」的地點,這點令人有更多遐想。新世界說,項目正商討補地價,暫不便透露地點,強調地點是「交通配套成熟」、「非生態敏感地帶」。如果這是一般私人發展商項目,補地價仍拉鋸之中,不便透露,我們理解;但這項目或涉及公帑,不公布,我便會問:「為什麼?」 就算有什麼「難言之忍」,最低限度,也要說明周邊有沒有自己尚待發展項目、自己會否從中得到益處?

第三,既然跟足居屋政策,何以按揭年期能做到30年,而非一般居屋按揭年期25年? 參看發展商大計,因其補地價是參看房協批地方式,而過去慣例,政府批地予房協時會收取三分二地價,因此按揭政策也跟房協準則,最長年期30年,而非25年,這一點或能夠解釋過去。

對按揭建議,發展商「建議」容許準買家以折扣價購入單位後,先就一半樓價供款,攤分30年期還款、息率2.5厘,餘下一半則在成交後十年內一次過或分期付款。但如此「創新建議」,貸款由誰承擔? 發展商? 還是銀行? 如果由銀行承擔,為何知道銀行一定接受?

以最平270萬單位做例子,供一半樓價135萬,準買家支付首期10%,相當於13.5萬元,餘額121.5萬元則做按揭,月供4,801元;餘下135萬元在成交後10年才開始供款。建議最大特色是第二筆貸款135萬。究竟是用餘下貸款年期(即20年)來償還;還是套用類似「轉按」概念,把第一筆貸款尚餘貸款額,跟第二筆貸款額能重新以30年計算?

問新世界,他們「建議」兩者模式也可以。然而,前者做法,也就是第二筆貸款135萬元,利用20年來還款,連同第一筆貸款計算在內,月供11,955元,月入起碼有26,980元才能過壓力測試 (註: 房協樓需做壓力測試),這也有別於發展商計法。因為採用發展商計算,樓價270萬元,全期借取95%按揭,在加息3厘後,入息24,300元已可過壓測,兩者差距足足有一成。

如果採用後者模式,也就是第十年起,買家把把第一筆貸款尚餘貸款額90.6萬元(註: 10年後第一筆貸款餘額),跟第二筆貸款額135萬元重新以30年計算,每月供款則為8,914元;但這也意味買家供款年期超過了30年,比起一般按揭規定最長30年還要長,為何銀行或金管局會接受呢? 還有,上述計算未計及借取高達90%以上按揭時,所需要的按揭保險,目前按保最高90%,能做到95%麼? 按證公司怎看? 保費怎釐定?一切未知。

政府及銀行是否接受建議,不知道;接受了,官員怎解畫? 不知道。拒絕安排,計劃去向又如何,有沒有更清晰想法? 似乎沒有。但為何在計劃仍未完善下便倉促公布計劃? 背後考慮是什麼? 在真正能惠及小市民前,暫只可定位為樹立企業形象的一場公關秀而已。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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