雅虎香港財經 胡國威專欄｜新聞盲點：新世界資助房屋是否公關秀?
新世界「非牟利房社企」提出興建私人資助房屋，連日來在社交媒體不斷被洗版，如果真的能如新聞稿所述，「加快紓解困擾香港多年的房屋問題」，我相信無人反對，但這個由各界專家組成的「諮詢委員會」，經反覆討論才得出的「創新建議」，有很多問題，我還是不明白。
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第一，為何符合資格買入「私人資助房屋」的買家，日後出售時要「補地價」? 平時，綠白表買家經房委會或房協購入的居屋，日後在自由市場轉手時要補地價，這點我明白，原因政府以優惠價資助了合資格人士上車，轉售時要補足地價，天經地義；但一筆還一筆，今次「資助房屋計劃」由發展商自己提出，為何關政府事?
根據建議，發展商「希望」政府能承擔三分一地價，餘額支付三分二由他們支付，故買家十年後在自由市場轉手，需把足額地價支付政府。但政府的錢，是小市民的錢。如果接納建議，豈不是利用公帑來為發展商鴻圖大計「埋單」? 又如果此計劃政府能憑一己之力做得到，何以硬要跟私人發展商合作?
今次計劃，發展商的前設本已把政府綑綁起來，但有沒有想過，如果政府不接納建議，又怎辦? 是否代表整盤計劃即時推倒? 為何如此有信心政府一定接受? 事前是否已經「摸底」? 「摸底」過程如何? 跟哪些官員會面? 會談細節如何? 政府作什麼回應? 由於有機會涉及政府補貼，不是應該「開誠布公」跟大眾說清楚嗎?
如果政府最終不接受，他們又會否有「plan B」? 發展商是否願意支付更多地價? 其實，既然一開始已打算行善，何不更灑脫地由財團全額支付補地價，然後以優惠價轉售市民，而非得把官商間置於尷尬地步?
有如此疑慮，因為當發展商不願公布「私人資助房屋」的地點，這點令人有更多遐想。新世界說，項目正商討補地價，暫不便透露地點，強調地點是「交通配套成熟」、「非生態敏感地帶」。如果這是一般私人發展商項目，補地價仍拉鋸之中，不便透露，我們理解；但這項目或涉及公帑，不公布，我便會問：「為什麼?」 就算有什麼「難言之忍」，最低限度，也要說明周邊有沒有自己尚待發展項目、自己會否從中得到益處?
第三，既然跟足居屋政策，何以按揭年期能做到30年，而非一般居屋按揭年期25年? 參看發展商大計，因其補地價是參看房協批地方式，而過去慣例，政府批地予房協時會收取三分二地價，因此按揭政策也跟房協準則，最長年期30年，而非25年，這一點或能夠解釋過去。
對按揭建議，發展商「建議」容許準買家以折扣價購入單位後，先就一半樓價供款，攤分30年期還款、息率2.5厘，餘下一半則在成交後十年內一次過或分期付款。但如此「創新建議」，貸款由誰承擔? 發展商? 還是銀行? 如果由銀行承擔，為何知道銀行一定接受?
以最平270萬單位做例子，供一半樓價135萬，準買家支付首期10%，相當於13.5萬元，餘額121.5萬元則做按揭，月供4,801元；餘下135萬元在成交後10年才開始供款。建議最大特色是第二筆貸款135萬。究竟是用餘下貸款年期(即20年)來償還；還是套用類似「轉按」概念，把第一筆貸款尚餘貸款額，跟第二筆貸款額能重新以30年計算?
問新世界，他們「建議」兩者模式也可以。然而，前者做法，也就是第二筆貸款135萬元，利用20年來還款，連同第一筆貸款計算在內，月供11,955元，月入起碼有26,980元才能過壓力測試 (註: 房協樓需做壓力測試)，這也有別於發展商計法。因為採用發展商計算，樓價270萬元，全期借取95%按揭，在加息3厘後，入息24,300元已可過壓測，兩者差距足足有一成。
如果採用後者模式，也就是第十年起，買家把把第一筆貸款尚餘貸款額90.6萬元(註: 10年後第一筆貸款餘額)，跟第二筆貸款額135萬元重新以30年計算，每月供款則為8,914元；但這也意味買家供款年期超過了30年，比起一般按揭規定最長30年還要長，為何銀行或金管局會接受呢? 還有，上述計算未計及借取高達90%以上按揭時，所需要的按揭保險，目前按保最高90%，能做到95%麼? 按證公司怎看? 保費怎釐定?一切未知。
政府及銀行是否接受建議，不知道；接受了，官員怎解畫? 不知道。拒絕安排，計劃去向又如何，有沒有更清晰想法? 似乎沒有。但為何在計劃仍未完善下便倉促公布計劃? 背後考慮是什麼? 在真正能惠及小市民前，暫只可定位為樹立企業形象的一場公關秀而已。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
