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胡國威專欄|樓市遊戲規則將轉變?

香港樓市

較早前,國務院港澳辦主任夏寶龍說,香港房屋問題會解決,未來不再有籠屋、劏房,年輕人可告別「住房難」問題;最近《路透》報道,中央要求本港地產商協助解決房屋短缺問題,表明市場「遊戲規則已經改變」,日後不再容忍「壟斷行為」。內地準備全面介入本港樓市,本港地產股率先急挫,究竟對本港樓市會有什麼影響?

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「政策市」最難評估的地方,在於其招數千變萬化,且要視乎其實施力度及速度,以及市場「見招拆招」的本領。猶記得,當日政府推出辣招,人人說樓價要跌,但你怎會猜得到政策反效果令盤源收縮,結果樓價反而愈升愈有? 樓市失去了自然調節機制,樓價一路路破頂。所以當今次中央說「遊戲規則已轉變」,究竟又會達到什麼效果? 要詮釋當中意思,我相信,我們要先了解當下的「遊戲規則」為何?

一個本港樓市由來以久的「遊戲規則」就是「高地價」。香港土地資源匱乏、同時市場卻累積龐大置業需求,加上稅基狹窄,故本港地價定當水漲船高。環環緊扣衍生就是「高樓價」,因為當發展商高價投地,無理由做蝕本生意,且建築成本日益上漲,自然要用高溢價賣樓圖利。所以,如果中央要發展商協助解決房屋短缺問題,有些評論認為改變「高地價」的「遊戲規則」,讓年青人成功上車、減少社會怨氣,是可能的方向之一。

會否發生? 背後有幾個考慮點。第一,發展商是否願意平價出貨? 即使政府願意低價批地,減低發展商的發展成本,但過去實在太多例子,發展商均貫徹「低買高賣」。當然,目前環境已不是發展商「願不願意」,而是他們一定要做,否則當大型財團在香港及內地有不少業務時,不聽命會否受到政策市波及,這一點他們要自己評估。

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又或者,直接用行政手段指令售價是否可行? 最直接,就是在未來的批地條款下,清楚列明日後出售物業的參考價格,實施「限價令」。 以前常說「限價令」在港不可行,因為香港奉行自由市場,政府不希望作太多干預;但今日「遊戲規則已轉變」,沒有事是不可能發生;只是內地部份城市有實施「限價令」,如超出某個指定價格便不能「網簽」,但擅於走位的發展商卻也有方法來應對,這就視乎市場拆解鬆綁的能力。

又,若「限價令」發揮至極致,當發展商自覺未能以高價賣樓,他們又是否願意以高價來買地呢? 「遊戲規則」中的「高樓價」扭轉,這很大可能代表「高地價」也同時改變,但,在目前香港稅基狹窄,地價收益已成為庫房收益來源,政府是否甘願犧牲庫房收益呢? 看數字,以今個財政府年度為例,單計賣地收益已近976億元,高佔總收入的16%。

不過,最棘手的一點,當政府銳意要扭轉「高樓價」時,背後也涉及社會穩定的代價。雖則說青年人上車難、社會有怨氣;但若透過行政手段來壓抑樓價,政策的另一邊卻會造成業主不滿。這一點,香港在回歸後推出的「八萬五」時可見一班。現時全港約有268萬家庭住戶,私樓住戶有143萬,佔53%。 「房住不炒」的中央思維,早於香港實施「額外印花稅」後的兩三年內,短炒已經較早幾年收斂不少,用家比例較昔日為多,稍一不慎壓價力度拿揑不準,亦會釀成另一危機。

捨易取難,與其針對改變「高樓價」的「遊戲規則」,規則的轉變,我較傾向相信是「私樓供應」的變化。本港私樓土地來源的「遊戲規則」,主要由政府官地招標、一鐵一局、舊樓重建或農地補地價推出。但農地改劃私樓,涉及漫長補地價拉鋸的不確定因素,政府會否從這方面下手? 若公私營合作談不攏,下一步又會否透過《土地收回條例》直接收歸政府?

以至,政府每年會依據長策會的「需求預算」而訂立來年的推地量,會否透過行政手段推高需求預算,同時把更多比例的土地撥作公營房屋發展,並進一步放寬居屋、首置上車盤的申請門檻,慢慢把主導權從發展商手上取走? 諸如此類,這些都是市場不斷猜測的政策方向,我們也只能拭目以待。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk