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胡國威專欄|轉按新安排之盲點

An attendant walks outside the entrance to Hong Kong Monetary Authority in Hong Kong, China November 10, 2015. Picture taken November 10, 2015. REUTERS/Bobby Yip (Bobby Yip / Reuters)

近日,香港銀行公會就住宅物業轉按交易提供多一種支付支排,容許買家進行物業轉按時,其按揭款項可透過電子支付系統,直接由新按揭銀行轉帳至原按揭銀行來找清尾數,以減少訂金託管在律師行的時間,變相可減低風險。

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如此改動,是因為你怎也想不到,連被視為最專業的律師都可以出事。前年尾,一直積極處理樓宇買賣合約的「黃馮律師行」突然被介入接管,部份銀行客戶的按揭款項和樓價尾數因而被凍結,需另尋資金來完成交易,也反映出銀行通過律師行發放按揭貸款的潛在風險。

在一般買賣流程中,代表買方的律師會向原業主申請按揭的銀行,索取按揭契查看看有沒有問題;若沒有問題,律師會要求買家簽署由銀行準備好的信件(offer letter),並授權律師代表買家取得銀行取貸款。當銀行收到買家簽署的文件,認為沒有問題,便會發出「授信文件」(facility letter),之後把按揭貸款轉帳入律師樓的獨立戶口內。

買方律師行接收銀行轉帳後,在正式成交當日,律師便會把款項透過支票轉給原業主律師樓,原本無太大問題,只是由於部份銀行會在成交前早幾天,已把資金存入買方律師樓戶口,變相由律師行接收款項至成交日,中間會出現幾天真空期,造就挪用資金或夾帶私逃的風險。所以,如果買方銀行可直接存入賣方銀行的帳戶,就可避過上述風險,也就是香港銀行公會落實相關安排的原因。

只是,相關措施暫時只用於「轉按」,似乎對市場未必有太實質影響。

因為「轉按」交易多數只涉及買家轉換銀行,其複雜程度並不如買賣交易般,會涉及買方及賣方。在一宗買賣交易中,準業主除了擔心律師樓良莠不齊,也擔心中間會涉及跟賣方的爭拗。我們《胡.說樓市》曾收到準業主投訴,表示收樓前一天才發現單位有問題,原業主因移民而未及把屋內東西清走,未必可做到交吉,最終或涉及準業主額外墊支搬運費。

昔日透過律師樓處理過數問題,準業主可把事情告訴律師後,再由己方律師跟對方律師商討,抽起部份款項作清空單位的搬運費;但如果日後把相關交易安排擴展至買賣交易時,也就是款項由銀行直接過數至對家銀行,銀行能否彈性處理? 這是一個疑問。但,又假如,在操作上,銀行能抽起部份款項不過數,但卻因此被原業主反咬一口稱準業主沒準時過數,所以反控告準業主毁約,衍生的法律問題又應由誰人負責?

一單正常的樓宇買賣,當然可用相對機械式的操作來處理,但是物業買賣往往涉及很多千變萬化的問題,而這些問題未必單靠一個系統可解決,而是需要人手處理。所以,如果金管局真的有意把相關交易方式,逐步擴展至所有買賣上,就需要把所有可能性「滴水不漏」羅列出來,但這肯定是一件既艱辛、亦不容易達到的事。

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk