雅虎香港財經 胡國威專欄｜選擇性善忘
「有一些後悔，但不知可以怎樣做。」一名在購入新盤後卻取消交易的業主這樣告訴我。
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追差價非「靠嚇」
早前我們《胡‧說樓市》獨家報道關於長實追收洪水橋#LYOS業主撻訂重售差價的案例後，我們收到來自康城站「凱柏峰」業主的求助。這名業主在2022年購買樓花，同年年底便向發展商表示取消交易的意願，但一直拖延至2024年仍未獲處理。不僅錯過了最佳時機以重售減少損失，這位準業主最擔心的是不知發展商會否追收差價，及會追收多少。
這次市場波動中，長實作為本港首個表明會追收差價的發展商，當時大家認為這只是「嚇一嚇」準業主，畢竟還有很多準業主在掙扎是否要上會，發展商卻明言：「你不要撻訂啊！就算你撻訂，我都會追討損失。」
自從#LYOS一封律師信發起了「真追差價」行動後，市場似乎恍然大悟，原來一直以為的「靠嚇」策略最終成真。從發展商的角度，他們至少可以保障一部分的售樓收益，但後遺症則是影響大家對後市的信心。
從法律原則上來看，發展商有條件追討差價，因為他們並非違約的一方，讓他們追差價是為了讓合約回到未被違約前的狀態，這是一種合約精神的體現。但從另一角度來看，日後還有誰敢購入遠期樓花呢？這樣的舉措可能會影響商譽，使準買家對購入旗下樓盤更加小心。
因此，市場上衍生出另一個說法：「除了長實之外，其他發展商應該都不會追差價。」但這說法真的成立嗎？
可能因媒體經常只引用「嘉湖山莊」、大坑「名門」等案例，令大眾以為只有長實一間發展商追差價。但事實上，翻查以往判案書，其他發展商也是如出一轍。
元朗「御景園」曾爆馬拉松追差價官司
由信和及南豐發展的元朗「御景園」，在1999年也曾入稟追討買家重售後的差價。即使撻訂的業主在官司中缺席聆訊，發展商仍繼續追討，官司拖延至2008年。
當時兩名聯名入市的買家在1997年10月跟信和購入了一個單位，作價309.6萬元，並支付了30%首期，即92.88萬元。其後因金融風暴樓價大跌，兩名買家在1998年4月未能完成交易，發展商於1998年8月沒收其訂金及終止交易，並根據條款追收買家重售後的差價，物業在1998年10月以182.8萬元重售。
發展商在1999年10月入稟追討賠償，並在2000年獲判決賠償令，但兩名聯名業主缺席聆訊。法官頒令業主需賠償發展商損失，最終扣除已支付的92.88萬元訂金後，連同重售後差價、律師費、管理費、地租、差餉、印花稅及期內利息支出，一共被追收82.4萬元。而這個追差價案例，跟洪水橋#LYOS確有幾分異曲同工。
可能因為久遠的歷史，很多事情容易被遺忘。在後來大升市時，大家只覺得追差價是一種都市傳說。一旦提出相關風險因素，都會被市場人士猛烈抨擊「斷人衣食」，不知為何又再提出「首批一定有水位」的說法，然後大家像中了降頭般，相信「不用考慮太多基本因素，反正幾年後都一定會賺」的說法，結果形成了今天的局面。當初推崇這些言論的市場人士，不少仍然活躍於市場，他們是否有責任為當時的言論解釋呢？
我們聽過最離譜的，是一名持牌人士曾於媒體節目上表示：「過去十多年樓價平均每年上升10%，若你買了XX樓花，兩年半後就有25%回報，是不是很著數?」最終結果呢? 這個項目的樓花買家，兩年半後卻要為估價不足左撲右撲，但該持牌人士呢? 可能正在日本旅遊嘆和牛。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
