雅虎香港財經 胡國威專欄｜點解樓市又破頂……
「為何會這樣?」朋友把手機傳給我看，內容是他看到一篇關於「樓價再破頂」的新聞。我簡單地回應：「量化寬鬆、供不應求。」
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中原城市領先樓價指數再創新高，突破2019年6月高位，說實在，我個人沒感到太意外；反而朋友卻感到詫異。可能對照近日的社會現象，更覺得破頂匪夷所思。
政府剛公布本港人口數字，去年全港人口淨流出9萬、積金局以「永久離港」為由提取強積金達66億元，按年增27%、就連醫管局主席范鴻齡也表示，部份醫生護士因移民令流失率較去年同期高，情況令他有點擔憂。上述社會現象，跟本港樓價再創新高，實在有很強烈違和感。
早幾期專欄，我們說過其中一個原因，是政府對供應的控制。明言用「破格思維」來處理房屋問題的特首林鄭月娥，把公私營房屋供地量扭轉至七三比，但總數沒有大增，單純地把私樓供應撥予公營房屋，就令私樓供應更加壓縮。按現時每年私樓推地目標12,900個，根本不足以應付平均15,000個吸納量，埋下了樓價難跌主因。說到底，政府不能放棄透過高地價來支撐庫房收益，自然沒壓樓價的決心。
住屋問題水深火熱，留下來的人也要為自己著想。量寬環境，銀行積極放貸，自然也成準買家追價入市的定海神針。或許，我們可看一個金管局數字。今年上半年，準買家「新取用按揭」的宗數為38,269宗，涉及貸款金額1,787.52億元。
「新取用按揭」38,629宗，是一個什麼概念的數字? 意思就是新購入單位買家，向銀行承造按揭現況，當然部份也反映業主向銀行轉按。兩者比例? 金管局數字沒有明確細分，但按銀行「新批出按揭」宗數來推算，轉按約佔15%。換句話說，扣除15%轉按業主，真正新造按揭的宗數約為32,529宗，涉及金額約為1,519億元。
若把數字跟當下成交量比較，今年上半年一二手註冊量共有41,263宗，意味近80%新買家成功向銀行申請按揭。更顯淺地說，十個買家中，有八個需向銀行借錢買樓。一旦銀行不願意借錢，這八個買家可能連想買也買不到的。銀行之所以如此積極，大家會推算跟量寬下，金管局向銀行釋出港元，導致結餘創新高有關。
準買家覺得有銀行支持，有能力的自然會選擇入市；尤其這批未能移民離港的人，他們有切身住屋的問題。租金有回落嗎? 有，卻不顯著。內地生從返香港租樓應付新學期的住屋，近期也稍稍推高租金。既然怎樣都要住，低息環境、息本比例五五比，走不了、又有一點點儲蓄作首期，也就寧願上車供樓算數。正因為這類需求多於眼前的移民劈價盤，是樓價得以支持的原因。
背後有沒有隱憂? 我覺得也有。銀行是否繼續積極放貸，就是一個因素。這一點又關乎他們本身的考慮，包括在如此政經局勢下，他們會怎評估未來的業務發展呢? 近期中央政府研究把《反制裁法》納入基本法附件三，對於一些有外資背景的銀行來說，他們怎樣評估局勢發展，這些都需要繼續觀察。
胡國威．網上平台《胡．說樓市》共同創辦人
網站：https://www.wuchatprop.com.hk
