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胡國威專欄|MIAMI QUAY滯銷的連鎖效應

MIAMI QUAY (胡‧說樓市)

一個新盤累計收2,000多個認購登記,你以為必定大收旺場,但偏偏首日卻售出不足50個單位。會德豐、新世界、恒基及帝國集團在啟德跑道區的「MIAMI QUAY I」,明明首批推出138伙,首日只沽出47伙,跟市場預期有一定落差。

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樓盤在中秋假期開售,累計收到2,048票,以首批推售138個單位計,超額13.8倍。如此落差,當然也跟樓盤充斥發水票有關。發展商把買家分A組及B組,當中A組再分「AA組」及「A組」,前者需認購最少兩個單位、最多可購買六個;後者則最少買一間,最多買六間。至於其餘買家則跌入「B組」,最少買一間、最多買三間。

無論是單名入票或聯名入飛,每名準買家只能在A及B組之中遞交最多四份認購書。雖然不能透過聯名入票來谷高認購量,但因每人在各組別中可以入四票威力下,已成功凝造了發水威力。

因為一個買家可入8份認購書,合兩夫婦二人之力可入16份,而終究只購入一個單位。又假設,入票的全為二人家庭客,心目中只買一個單位,實質真正排隊認購單位的買家為128人(註: 2,048票/16),首日開售單位夠他們選擇有餘。

假如128個為實際入票揀樓買家數目,又假設當日全部有到場揀樓,但最終卻只沽出47個單位,比例上差不多等於近三個買家,兩個棄權,一個揀樓。發水票的威力,為發展商製造超額倍數的宣傳效果,透過幾個代理帶一個客人的手法,還可製造萬人空巷的售樓氣氛,以前旺市大家總覺得「有買趁手」,但今日卻未必湊效,反而成為樓市退潮的印記。

更令人擔心的是,「MIAMI QUAY I」開價22,500元/呎,較毗鄰「維港1號」首推折實均價22,977元/呎低約2%,市場形容「啟德五年內最低價」、發展商形容「齊心開動價」,看來已是發展商心目中最忍讓的價錢;但當一個發展商已最忍讓的價格開盤,但銷情上卻未能夠反映,卻會令他們特別頭痛。

更重要,今次只推出了「MIAMI QUAY」一期的一小部份,之後還有二期呢? 再之後,還有嘉華、會德豐及中國海外的「4A區1號」共1,017個單位。再之後,「4A區2號地盤」2,062個單位、「承豐道19號」1,065個單位、「承富里2號」582單位。跑道區11個住宅項目,不乏「千千聲」單位的新盤,成手貨,怎辦?

胡國威.網上平台《胡.說樓市》共同創辦人
網站:https://www.wuchatprop.com.hk

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